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融創(chuàng)的年報，姍姍來遲，但終于來了。

去年下半年以來，行業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和極端環(huán)境，在市場的動蕩和不安下，融創(chuàng)交出的成績單在整個房地產(chǎn)行業(yè)來看，表現(xiàn)如何？

在年報中，孫宏斌表示：

相信2023年中國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步向好，房地產(chǎn)市場也將快速恢復(fù)穩(wěn)定，這將有利于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的巨大壓力。

在月初時，他也有類似表達(dá)，他認(rèn)為：融創(chuàng)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，團(tuán)隊有韌性，可以打贏翻身仗。

復(fù)蘇、企穩(wěn)，融創(chuàng)需要給市場信心，在當(dāng)下的環(huán)境下，確定性難能可貴。

破冰：不僅是保交房

近幾年整個房地產(chǎn)行業(yè)遭遇過多重危機(jī)，銷售不暢，一些城市的開發(fā)商甚至還面臨著停工問題。

能夠順利交房，是擺在融創(chuàng)面前很實際的問題。融創(chuàng)也提出了“穩(wěn)經(jīng)營，保交付”的策略。一方面，融創(chuàng)協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)上下游，另一方面，融創(chuàng)20個城市的近70個項目獲得了政府紓困資金，累計超百億。2021年全年融創(chuàng)在89個城市完成了27.7萬戶房屋的交付。在今年1-11月，融創(chuàng)完成了15萬套房屋的交付。

這無疑清晰地向外界釋放了一個信號：融創(chuàng)在蓄積力量，等待良機(jī)。

財報顯示，2021年融創(chuàng)全年合同銷售額5973.6億元，同比增長4%，收入1983.9億元，其中大部分收入來源于房屋銷售，核心數(shù)據(jù)保持穩(wěn)定。

這次發(fā)布的年報，是由立信德豪完成審計的，作為全球五大會計師事務(wù)所，一直服務(wù)茅臺、保利等企業(yè)，在世界上享有較高的聲譽(yù)，這份年報數(shù)據(jù)體現(xiàn)了融創(chuàng)的水平。

根據(jù)年報，融創(chuàng)此次進(jìn)行了較大規(guī)模的減值，受行業(yè)極端環(huán)境影響及對資產(chǎn)價值評估的審慎態(tài)度，融創(chuàng)大幅計提各類減值約520億元，盈利指標(biāo)因此受到直接影響，減值后，凈資產(chǎn)超1200億元、歸母凈資產(chǎn)超800億元，顯示出公司底子厚實。根據(jù)聯(lián)交所的相關(guān)規(guī)則，一旦市場轉(zhuǎn)好，前期計提的減值會根據(jù)情況轉(zhuǎn)回，盈利水平也會好轉(zhuǎn)。

融創(chuàng)的底子有多厚？財報顯示，截至去年年底融創(chuàng)權(quán)益土地儲備約1.6億平方米，權(quán)益土地貨值約1.77萬億，約80%位于核心一二線城市，融創(chuàng)不僅有資產(chǎn)，還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

土地儲備是房企造血能力的核心，不僅體現(xiàn)出開發(fā)商當(dāng)下的實力，還是房地產(chǎn)企業(yè)未來能否突出重圍的根本，當(dāng)房企有足夠多且優(yōu)質(zhì)的土地儲備時，只要房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，意味著有足夠的市場供應(yīng)量，在當(dāng)下也是融創(chuàng)充分的資產(chǎn)價值體現(xiàn)。

翻身仗：從境外債重組開始

公布年度財報當(dāng)日，融創(chuàng)完成年報公布和境外債務(wù)重組，這意味著壓力的緩解，融創(chuàng)也離聯(lián)交所要求復(fù)牌的條件又近了一步。

根據(jù)聯(lián)交所對上市公司的規(guī)定，當(dāng)境外債權(quán)人提出清盤呈請后，企業(yè)也可以向法院證明自己仍在積極自救，這是一個互相出牌、拉鋸的過程。

過去數(shù)月以來，融創(chuàng)一直與本金約91億美元的優(yōu)先票據(jù)及其他境外債務(wù)（簡稱“現(xiàn)有債務(wù)”）的部分持有人及其顧問進(jìn)行建設(shè)性接洽。現(xiàn)有債務(wù)持有人已成立境外債權(quán)人小組，對公司的財務(wù)和經(jīng)營狀況進(jìn)行了深入調(diào)研，并在制定重組框架、收窄各項經(jīng)濟(jì)條款的分歧上取得了重大進(jìn)展。

境外債重組的方案框架已經(jīng)顯現(xiàn)：將30億至40億美元的現(xiàn)有債務(wù)及若干股東借款轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具，使得債務(wù)規(guī)模降至穩(wěn)健、可持續(xù)的水平；剩余現(xiàn)有債務(wù)將兌換為新的以美元計價公開票據(jù)，期限為自重組生效之日起的2至8年；提供部分資產(chǎn)處置凈收益擬作為償還新票據(jù)的額外資金來源；同時擬向及時支持重組方案的債權(quán)人提供同意費(fèi)。

境外債重組若完成，意味著融創(chuàng)以時間換空間、延長還款現(xiàn)金流，融創(chuàng)未來流動性壓力將有望得以紓解，整體財務(wù)狀況會得到改善。

能夠順利地達(dá)成重組意向，離不開金融政策及相關(guān)部門對融創(chuàng)的大力支持，董家渡項目的合作給予市場極大的振奮與信心。

此前，融創(chuàng)上海董家渡項目引入由中國華融、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行組成的銀團(tuán)、中信信托等合作方攜手對上海董家渡項目注資，新增融資總量將超120億元。

值得注意的是，本次合作的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不是項目出售，而是華融資產(chǎn)與融創(chuàng)董家渡項目的股權(quán)融資合作，融創(chuàng)還是操盤方，融創(chuàng)會在未來融資償還后回購股權(quán)。這與現(xiàn)有債務(wù)重組的部分條件有一定相似之處，面對融創(chuàng)的土地儲備和中國市場的預(yù)期，以時間換取更長久的利益，境外現(xiàn)有債務(wù)重組的障礙即將被掃除。

現(xiàn)金指標(biāo)上，融創(chuàng)2021年底賬面現(xiàn)金超1600億（含合聯(lián)營公司賬面現(xiàn)金），其中并表部分現(xiàn)金余額692億元，其中受限資金548.6億元，大部分是預(yù)售監(jiān)管資金，可以正常用于支付工程款和項目正常運(yùn)營開支。

融創(chuàng)預(yù)計，未來七年左右，集團(tuán)連同其合營及聯(lián)營公司的開發(fā)項目預(yù)計產(chǎn)生現(xiàn)金流總額約為3200億元（該金額為償付項目層面?zhèn)鶆?wù)后的現(xiàn)金流，且未考慮酒店、商業(yè)、樂園等持有物業(yè)變現(xiàn)的資金流入，截至2021年末，該資產(chǎn)的賬面價值約為1300億元）。

在月初的會議上，孫宏斌規(guī)劃的是，明年6月30號之前，融創(chuàng)爭取恢復(fù)正常，這也正是行業(yè)大多數(shù)人的預(yù)期。

孫宏斌在年報中表示了自己的反思：

“公司也將深刻反思在過去發(fā)展中的不足和問題，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，堅決作出調(diào)整?！?/p>

首先來自疫情防控方案不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)必然會逐步恢復(fù)。今年無論是政策還是金融，給予房地產(chǎn)行業(yè)很多肯定的信號從“金融16條”、證監(jiān)會“新5條”，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信號很明確，傳導(dǎo)到房地產(chǎn)必然是銷售回暖。

春風(fēng)漸近，靜待花開。

冬天遲早要過去，行業(yè)的凜冽寒氣傳導(dǎo)到每個人，但同樣是行業(yè)生態(tài)重塑和企業(yè)突圍的機(jī)會，因為行業(yè)在變革。從粗放到精細(xì)、從速度到質(zhì)量、從追求高周轉(zhuǎn)到常態(tài)化運(yùn)營。無論境外債務(wù)重組還是財報發(fā)布，無疑是融創(chuàng)在給市場“定心丸”，也是確定性。如何在未來的行情中體現(xiàn)頭部房企的商業(yè)價值是交給融創(chuàng)的新的問卷。

對于融創(chuàng)而言，它已經(jīng)挺過了最難的時刻，始于中國房地產(chǎn)政策調(diào)控加上疫情的“黑天鵝”，融創(chuàng)是經(jīng)歷了房地產(chǎn)流動性危機(jī)的一個樣本。中國房地產(chǎn)行業(yè)有過高峰，也有過低迷，但中國擁有近14億人口總量，整個房地產(chǎn)依然是一個巨大的市場，只要經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，被延誤的購房需求將會持續(xù)修復(fù)，長期下行的趨勢也將會扭轉(zhuǎn)，龐大的中國市場將會是融創(chuàng)打贏“翻身仗”最大的底氣。

關(guān)鍵詞： 土地儲備 房地產(chǎn)行業(yè)