撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

一場(chǎng)醞釀許久的離任，讓華夏幸福再度成為被關(guān)注的對(duì)象。

4月5日，華夏幸福宣布了吳向東的辭呈消息，其正式辭去了聯(lián)席董事長的職務(wù)，一同辭任的還有先于吳向東加入華夏幸福的聯(lián)席總裁俞建，他是吳向東的老部下。

吳向東這個(gè)名字對(duì)普通人來說有點(diǎn)陌生，但他在房地產(chǎn)行業(yè)的名氣卻并不小。萬科陷入股權(quán)之爭(zhēng)時(shí)，他被認(rèn)為是差點(diǎn)入主萬科的男人。加盟華夏幸福時(shí)，他背后倚靠著的是馬明哲一手掌舵的中國平安。

吳向東的加盟，曾經(jīng)給華夏幸福帶來巨大的想象空間。人們期待著，由吳向東帶領(lǐng)的中國商業(yè)開發(fā)運(yùn)營第一團(tuán)隊(duì)、中國產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)和運(yùn)營第一企業(yè)華夏幸福、中國保險(xiǎn)業(yè)第一企業(yè)中國平安組成的超級(jí)團(tuán)隊(duì)，將產(chǎn)生核武器級(jí)的反應(yīng)，改寫華夏幸福的未來。

但現(xiàn)實(shí)情況是，事情依然在朝著悲觀的方向發(fā)展。那個(gè)差點(diǎn)倒在2018年冬天的華夏幸福，真正一頭栽倒在了2021年初的春天。2021年，華夏幸福首次公開承認(rèn)“爆雷”，并表示有52億元債務(wù)逾期，可動(dòng)用資金只有8億元。

人們不禁好奇，是什么讓這個(gè)既有資金又有人才，更有產(chǎn)業(yè)的“夢(mèng)之隊(duì)”，最終走向了破滅？在2022年初的這個(gè)時(shí)點(diǎn)，對(duì)于一眾遭遇流動(dòng)性危機(jī)而爆雷的房企，又會(huì)帶來什么樣的借鑒意義？

隨著中國平安以及吳向東的離場(chǎng)，留給華夏幸福創(chuàng)始人王文學(xué)的那扇機(jī)遇之門，“砰”地一聲又關(guān)上了。這家處在債務(wù)漩渦之中已有3年已久的企業(yè)，債務(wù)情況再次惡化。

大將的挫敗

2020年4月26日，華夏幸福舉辦2019年度線上業(yè)績會(huì)，吳向東與董事長王文學(xué)罕見的首次公開同框露面，盡管倆人彼時(shí)相隔2000多公里。

履新不久的吳先生并沒有到華夏幸福位于北方的總部報(bào)到，而是干脆把他的老東家——華潤集團(tuán)位于深圳的舊寫字樓，改造成了華夏幸福南方總部大樓。王文學(xué)則在河北廊坊總部，一心一意搞他的產(chǎn)業(yè)新城大計(jì)。

兩個(gè)人一南一北坐鎮(zhèn)，各自運(yùn)籌帷幄。

這是吳向東正式加盟華夏幸福后的首次露面，他那時(shí)信心滿滿地說道：“我們要做好城市、好地段、好條件、好產(chǎn)品、好服務(wù)、好回報(bào)。我們要做中國最好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，最終也成為最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商或運(yùn)營商之一。這是我們的目標(biāo)?！?/p>

作為投資方中國平安的委派人、王文學(xué)的新搭檔，吳向東的加盟被寄予了新的發(fā)展使命。

2018年7月和2019年2月，中國平安兩度出手，合計(jì)掏出180億元拿下了華夏幸福25%的股份，并簽訂了嚴(yán)苛的對(duì)賭協(xié)議。但中國平安并不甘心做一個(gè)“甩手掌柜”。成為第二大股東的同時(shí)，其委派了董事長馬明哲信任的吳向東，實(shí)際參與到華夏幸福的業(yè)務(wù)經(jīng)營中。

吳向東加盟后，華夏幸福形成了以王文學(xué)和吳向東為首的雙總部格局，一些業(yè)務(wù)也開始出現(xiàn)新變化。入股之時(shí)，中國平安曾稱，投資華夏幸福是看中它產(chǎn)業(yè)新城的商業(yè)模式。但在實(shí)際業(yè)務(wù)層面，以商業(yè)地產(chǎn)、城市更新等新業(yè)務(wù)為代表的華夏幸福南方業(yè)務(wù)，卻發(fā)展的更為迅猛。

雄心勃勃的吳向東，甚至把在華夏幸福南方總部這段經(jīng)歷當(dāng)作了他的二次創(chuàng)業(yè)。他不僅從華潤置地帶來具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，還大力推動(dòng)了城市更新業(yè)務(wù)的發(fā)展。吳先生夢(mèng)想的是，把華潤做商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，成功遷移到華夏幸福的業(yè)務(wù)中。

為了這次嘗試，吳向東實(shí)實(shí)在在地投了數(shù)百億真金白銀進(jìn)去。據(jù)華夏幸福相關(guān)人士透露，“華夏幸福對(duì)中國平安的負(fù)債，很大一部分投入到了新業(yè)務(wù)上?！痹诙蓶|的鼎力支持下，南方總部成了華夏幸福的拿地主力。

但這也為華夏幸福的業(yè)務(wù)埋下了隱患。一位商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的分析人士表示，無論是商業(yè)業(yè)務(wù)，還是城市更新，吳向東犯了一個(gè)華夏幸福多次犯過的錯(cuò)誤。和產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)類似，吳向東主導(dǎo)的這些新業(yè)務(wù)都有著占用資金多、回報(bào)周期長，一旦遭遇市場(chǎng)調(diào)整，項(xiàng)目緊接著會(huì)出現(xiàn)運(yùn)營和資金困境問題。

一語成讖。2021年1月，華夏幸福宣布了債務(wù)“爆雷”，此后，南方總部業(yè)務(wù)再無新動(dòng)態(tài)，有關(guān)吳向東離職的消息便開始在各方飄蕩。

2021年度半年報(bào)顯示，華夏幸福商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)營業(yè)總收入約7700萬元，營業(yè)利潤卻是-2.3億元。王文學(xué)在一次內(nèi)部會(huì)議上直言，“新拓區(qū)域尚在培育，對(duì)公司業(yè)績貢獻(xiàn)有限。”

吳向東的黯然離去，也成為了他個(gè)人職業(yè)生涯中的一大敗筆。三年前，吳向東加盟華夏幸福的時(shí)候，華夏幸福的市值還是在1000億元左右，如今，卻一路下滑到現(xiàn)在僅剩160多億元市值。

“黃金時(shí)代”的光環(huán)過去后，吳向東很難再現(xiàn)華潤時(shí)期的輝煌。實(shí)踐證明，吳向東在華潤的成功，并沒有在華夏幸福復(fù)制。

圖/視覺中國

債務(wù)還在重組，但困難重重

比起吳向東的離開，華夏幸福的當(dāng)務(wù)之急是有序處置資產(chǎn)、簽署重組協(xié)議、兌付金融債務(wù)、保證產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)運(yùn)營等。但在處置債務(wù)重組環(huán)節(jié)上，華夏幸福卻屢次碰壁。

2022年2月，華夏幸福最大債主中融信托，第二次把華夏幸福告到了法院。中融信托是擁有債權(quán)本金59.84億元的債權(quán)人，但面對(duì)華夏幸福提出的債務(wù)重組計(jì)劃，它不僅拒絕加入華夏幸福債委會(huì)，還要起訴地方相關(guān)部門。

中融信托對(duì)華夏幸福的不滿原因有二：其一，債務(wù)重組協(xié)議將該筆債務(wù)展期由5年改為8年，并收回質(zhì)押權(quán)等要求。其二，其不認(rèn)可債務(wù)重組協(xié)議中有關(guān)質(zhì)押應(yīng)收賬款的回款事項(xiàng)。

目前，對(duì)于5年展期內(nèi)的還款節(jié)奏，華夏幸福并未給出方案。中融信托就每年支付比例提出了一個(gè)方案，華夏幸福代表稱需向相關(guān)部門工作專班請(qǐng)示。

華夏幸福正在進(jìn)行的一系列重組協(xié)議談判，正是由專班主導(dǎo)。在2021年爆雷房企中，華夏幸福也成為了第一個(gè)通過債務(wù)重組方案、取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的房企。2021年9月，華夏幸福正式向外界公布了2192億元的《債務(wù)重組計(jì)劃》，并在3個(gè)月后得到債權(quán)人的通過，獲得了5-8年的展期。

不過，這項(xiàng)償債方案在落地時(shí)卻遇到了重重阻礙。廣東遠(yuǎn)景產(chǎn)業(yè)投資董事、知名債務(wù)重組專家王佳佳博士表示，此前債權(quán)人委員會(huì)通過的《債務(wù)重組計(jì)劃》是一個(gè)基礎(chǔ)的大框架，并非最終的方案。具體債務(wù)的化解，需要在這個(gè)大的債務(wù)重組框架下，華夏幸福再去與每一家機(jī)構(gòu)進(jìn)行具體洽談、簽訂最終重組協(xié)議。

據(jù)了解，部分債權(quán)人主要在兩方面對(duì)華夏幸福缺乏信心，原因有二：一是華夏幸福的回款進(jìn)展，二是與接盤方的再談判具有不確定性。

截至2021年Q3，華夏幸福持有貨幣資金為144.8億元，去年同期則為386.1億元。國盛證券曾發(fā)布研報(bào)顯示，2020年華夏幸福資產(chǎn)負(fù)債率82.09%，對(duì)應(yīng)凈負(fù)債率214%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率78%，現(xiàn)金短債比仍然小于1，“三條紅線”全部踩中。

更大的問題在于，中國平安已不愿再出錢相救。2021年3月25日，中國平安召開的股東大會(huì)上，董事兼CEO謝永林表示，今后對(duì)華夏幸福的債務(wù)危機(jī)將不再出錢，不再給予資金支持。

失去了平安的資金支持后，如何通過項(xiàng)目的資產(chǎn)變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)自身造血能力，將是接下來華夏幸福所面臨的難點(diǎn)。2022年4月1日，華夏幸福剛剛發(fā)布了債務(wù)重組最新進(jìn)展，將旗下兩個(gè)產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目賣給了當(dāng)?shù)貎杉页峭豆?，交易轉(zhuǎn)讓款9.18億元。至此，華夏幸福完成了兩千億債務(wù)重組金額中的近半任務(wù)。

但這并不意味著華夏幸福的資產(chǎn)變現(xiàn)難題能被輕松化解。由于疫情等因素影響，以往那些實(shí)力雄厚的買家們，也面臨著較大資金壓力，對(duì)吃下大規(guī)模資產(chǎn)的欲望不強(qiáng)。而在收并購市場(chǎng)低谷期，華夏幸福的相關(guān)資產(chǎn)定價(jià)也并不具備優(yōu)勢(shì)。

市場(chǎng)上廣為流傳的消息是，華夏幸福正在與不良資產(chǎn)處置公司商談資產(chǎn)出售業(yè)務(wù)。此前坊間曾傳聞，長城資產(chǎn)和東方資產(chǎn)購買了河北房企華夏幸福的債券。目前，華夏幸福對(duì)這一說法暫未有公開回應(yīng)。

圖/視覺中國

王文學(xué)或?qū)⒈黄瘸鼍?/strong>

華夏幸福的債務(wù)危機(jī)，讓王文學(xué)有過一次深刻反省。2021年初，在一次內(nèi)部員工會(huì)議上，他說自己好高騖遠(yuǎn)，急躁冒進(jìn)。在幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，自己全都賭錯(cuò)了。先是2016年誤判了形勢(shì)，加大了環(huán)京投入，結(jié)果沒多久環(huán)京樓市調(diào)控就來了，量價(jià)齊跌。

王文學(xué)遺憾地說：“干到今天這步，我愿賭服輸?！?他在內(nèi)部講話中強(qiáng)調(diào)，要維持正常經(jīng)營，“產(chǎn)業(yè)新城，該搞的還得搞，該招商還得招，孔雀城咱們還得建，還得賣。”

王文學(xué)對(duì)產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)情有獨(dú)鐘。所謂產(chǎn)業(yè)新城模式，在業(yè)內(nèi)人士看來，就是PPP（即政府和社會(huì)資本合作模式）市場(chǎng)化運(yùn)作模式。換句話說，地方政府是產(chǎn)業(yè)新城的所有者，華夏幸福是新城的建設(shè)者、運(yùn)營者，華夏幸?？梢詮漠a(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營中分享紅利。

近年來，華夏幸福業(yè)務(wù)雖說一直在加加減減，但產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)仍是其絕對(duì)的主業(yè)。在王文學(xué)看來，產(chǎn)業(yè)新城模式?jīng)]有問題，問題出在了布局結(jié)構(gòu)的不合理。

為此，2021年10月，華夏幸福將廊坊的7個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，賣給河北新空港發(fā)展投資有限公司。不過時(shí)至今日，華夏幸福和新空港都未正式公告過相關(guān)資產(chǎn)交易的進(jìn)展。

但“平安系”入主令資金鏈危機(jī)緩解后，華夏幸福2019年重啟“狂奔模式”，全年拿地金額逾300億元，大力布局了環(huán)京以外的區(qū)域。

眾所周知，產(chǎn)業(yè)新城有著極其漫長的投資運(yùn)營周期，需要在早期投入龐大的開發(fā)資金進(jìn)行前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并倚仗在后期土地二級(jí)開發(fā)中建設(shè)住宅項(xiàng)目，用售房利潤反哺前期投入和后期運(yùn)營。

導(dǎo)致問題接踵而至。在華夏幸福的項(xiàng)目中，由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)過多過散，質(zhì)量參差不齊，回款速度較慢，變現(xiàn)略難，2020年存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.27，且應(yīng)收賬款大幅增加，截至2021年上半年多達(dá)594.97億元，主要為政府園區(qū)結(jié)算款。

事實(shí)上，自2017年以來華夏幸福經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額持續(xù)為負(fù)，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額除2019年外也全部為負(fù)，現(xiàn)金流長期收不抵支。其2021年業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為-318億元到-328億元。

想要再次力挽狂瀾，僅僅靠王文學(xué)已經(jīng)行不通了。市場(chǎng)普遍猜測(cè)是，作為原有大股東華夏基業(yè)和控制人王文學(xué)或?qū)⒈黄瘸鼍?，地方國企河北或廊坊地方國企將成為華夏幸福的大股東和主要控制人。

自從危機(jī)爆發(fā)以來，由于大股東華夏基業(yè)因股價(jià)大跌導(dǎo)致接連被迫強(qiáng)制平倉，王文學(xué)已經(jīng)失去了華夏幸福最大股東之位。2021年9月10日，華夏控股及其一致行動(dòng)人的持股比例變更為24.92%，低于平安人壽及一致行動(dòng)人的持股比例。

不過，在監(jiān)管政策的要求下，有著金融牌照的中國平安，只能作為戰(zhàn)投方，并不能成為公司的控股股東或?qū)嶋H控制人。王文學(xué)的實(shí)際控制人之位暫時(shí)沒有變化。但面對(duì)棘手的大量債務(wù)處理問題，實(shí)際控制人之位當(dāng)下對(duì)于王文學(xué)而言，只能說是“岌岌可?！?。

對(duì)于債務(wù)重組簽約金額剛完成近半的華夏幸福來說，償債之路仍是任重而道遠(yuǎn)。而回看這輪危機(jī)中，無論是王文學(xué)、吳向東，還是給華夏幸福投資的馬明哲，三位大佬里竟沒有一人是真正的贏家。這告誡著更多的地產(chǎn)商及大股東們，高負(fù)債的行業(yè)生存法則已經(jīng)成為過去，過于冒進(jìn)，只能換來一個(gè)得不償失的結(jié)局。