撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

3月16日晚間，一則重大利空擊中了閩系房企泰禾集團(tuán)。其公告稱，公司董事長兼總經(jīng)理黃其森正在協(xié)助有關(guān)機關(guān)進(jìn)行調(diào)查。當(dāng)晚，聯(lián)席總裁葛勇在溝通會現(xiàn)場表示：“事情確實比較突然。但作為上市公司，已經(jīng)有制度安排，有信心應(yīng)對危機?！睋?jù)《財經(jīng)天下》周刊了解，黃其森此前是被福建經(jīng)偵帶走，具體原因尚不清楚。不管事實真相如何，這無疑讓深陷危局的泰禾再蒙一層陰影。

3月16日，受利好消息影響，A股、港股地產(chǎn)板塊強勢上揚，融創(chuàng)中國更創(chuàng)下高達(dá)59%的漲幅。然而收盤僅5個小時后，一則重大利空卻擊中了閩系房企泰禾集團(tuán)。在此之前，泰禾剛剛收獲一次難得的漲停。

當(dāng)晚約8時許，泰禾集團(tuán)公告稱，公司董事長兼總經(jīng)理黃其森正在協(xié)助有關(guān)機關(guān)進(jìn)行調(diào)查。8時30分，泰禾集團(tuán)在北京公館舉行了媒體說明會，聯(lián)席總裁葛勇在現(xiàn)場表示：“事情確實比較突然。但作為上市公司，已經(jīng)有制度安排，有信心應(yīng)對危機。”

隨后，泰禾也在其公眾號上補充說，“董事長近期可以通過適當(dāng)?shù)姆绞絽⑴c企業(yè)運營決策?！?/p>

對于協(xié)助調(diào)查的具體事由，泰禾方面并未披露。據(jù)《財經(jīng)天下》周刊從知情人士獲悉，黃其森此前是被福建經(jīng)偵帶走，具體原因尚不清楚。據(jù)該人士猜測，可能是經(jīng)濟(jì)上的違規(guī)導(dǎo)致?！包S其森自身的資源很多都是不可復(fù)制的，比如杭州青山湖的項目就是這類，它是園林式的、城市邊緣的風(fēng)景區(qū)，資源非常稀缺，有些項目還涉及到土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變的問題。”

不過，《財經(jīng)天下》周刊就此消息向泰禾方面求證，得到了其否認(rèn)的回應(yīng)。

泰禾方面還在此前公開回應(yīng)中明確表示，公司已就此事向福建省政府做了專項匯報，并和主要合作伙伴、金融機構(gòu)進(jìn)行了點對點溝通，希望確保各方合作伙伴繼續(xù)支持公司的復(fù)工、復(fù)產(chǎn)和債務(wù)重組工作。不過，3月18日又有媒體消息稱，泰禾集團(tuán)執(zhí)行副總裁黃曦，集團(tuán)副總裁林文華早前也被帶走協(xié)助調(diào)查，兩人此前曾負(fù)責(zé)財務(wù)方面工作。

2020年6月，泰禾爆雷。近兩年來，為了擺脫危局，泰禾進(jìn)行了多番努力：嘗試引入戰(zhàn)略投資、和金融機構(gòu)談?wù)蛊?，主?dǎo)項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)等。黃其森突遭調(diào)查一事，讓這家陷入債務(wù)困境的房企再次陷入輿論熱議。

直至今日，泰禾集團(tuán)依然深陷泥沼。假復(fù)工、債務(wù)重組緩慢等窘?jīng)r，讓外界始終無法消除對這家公司的疑慮。

多次被通報批評

就在黃其森被通報調(diào)查的前一天，泰禾集團(tuán)陷入了一場和盛京銀行的借款糾紛。這場糾紛始于2021年12月底，因金融借款合同糾紛，盛京銀行將泰禾集團(tuán)告上了法庭，案件正是在2022年3月15日下午14時由北京金融法院公開審理。

步入2022年初，一筆來自福建證監(jiān)局的罰單，又成為這家企業(yè)上空飄蕩的另一朵陰云。1月中旬，福建證監(jiān)局處罰泰禾集團(tuán)，主要涉及三項問題：未及時披露項目合作終止事項；未及時披露并表企業(yè)減資事項及其進(jìn)展；對外發(fā)布的貨值信息依據(jù)不充分且未在指定媒體先行發(fā)布。

2022年1月，差不多同一時間段，由于挪用預(yù)售資金致項目爛尾，北京住建委也給泰禾開了一張1200余萬元的罰單。北京一中院裁定，準(zhǔn)予住建委對泰禾1200余萬元罰款進(jìn)行強制執(zhí)行。

事實上，自2018年下半年公司陷入流動性危機以來，泰禾集團(tuán)及實控人黃其森就已被多家金融機構(gòu)告上法庭。期間，雖然泰禾時常發(fā)布債務(wù)展期等消息，釋放積極信號，但因違規(guī)進(jìn)行信息披露，也被深交所多次批評處分。

泰禾集團(tuán)及黃其森因信息披露等原因違規(guī)被處分的記錄更不止于此。回看近兩年：2020年9月4日，因年報披露的財務(wù)數(shù)據(jù)與早前公布經(jīng)營數(shù)據(jù)相差太大，黃其森及當(dāng)時先后兩任財務(wù)總監(jiān)被通報批評處分；2020年12月4日，因未及時披露申萬宏源證券訴訟致大股東被動減持股份，泰禾集團(tuán)被給予監(jiān)管關(guān)注處分；2021年3月25日，因未及時披露四川信托47.97億元訴訟敗訴信息，泰禾集團(tuán)及黃其森被深交所給予監(jiān)管關(guān)注的處分；2021年11月1日，因未及時披露相關(guān)信息，泰禾集團(tuán)及黃其森被深交所給予通報批評處分。

泰禾集團(tuán)達(dá)成債務(wù)和解的過程并非一帆風(fēng)順。據(jù)《財經(jīng)天下》周刊不完全統(tǒng)計，包括西藏信托、長安國際信托、中建投信托、北京銀行、浙商金匯信托、四川信托等在內(nèi)的多家金融機構(gòu)都先后通過訴訟要求泰禾集團(tuán)償債。

愛企查顯示，截至2021年12月30日，泰禾集團(tuán)累計被申請凍結(jié)股權(quán)39次（6次已解凍），凍結(jié)股權(quán)數(shù)額達(dá)128.64億元。此外，由于多次陷入債務(wù)糾紛，黃其森也多次被列為失信被執(zhí)行人，被限制高消費。

（圖為黃其森）

泰禾的負(fù)債窘境

債務(wù)到期問題，依舊是泰禾最難過的坎。

2017年，房地產(chǎn)市場迎來了史上最長的一次調(diào)控周期，持續(xù)3年的限價、限售等政策，讓走高端項目路線的泰禾陷入去化困境。Wind數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，除了8支違約的境內(nèi)債券，泰禾集團(tuán)還有一支境外美元債將于明年7月10日到期。該債券規(guī)模為4億美元（約25.48億元人民幣），票面利率15%。

泰禾集團(tuán)的財務(wù)狀況的確難言樂觀。財報顯示，2021年前三個季度，泰禾集團(tuán)累計實現(xiàn)營收15.82億元，同比下降43.64%；累計實現(xiàn)凈利潤-7.62億元，相比去年，情況雖然有所好轉(zhuǎn)，但仍為虧損。

隨著時間的推移，泰禾的償債壓力也在進(jìn)一步加大。期內(nèi)，泰禾集團(tuán)的負(fù)債總額為2045.22億元，資產(chǎn)負(fù)債率91.82%，相比去年同期的1973.75億元負(fù)債總額和86.23%資產(chǎn)負(fù)債率，均有所上升。期內(nèi)，泰禾已到期未歸還借款金額達(dá)到了495.63億元，而其手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有7億元，對比借款金額，可謂杯水車薪。

陷入巨額債務(wù)困境后，黃其森也曾計劃進(jìn)行一系列資產(chǎn)的轉(zhuǎn)賣。2019年年中，黃其森出售了千億貨值給他的福建友商世茂。但直到那時，他仍然堅定地認(rèn)為泰禾的地買對了。他常掛在嘴邊的一句話是，泰禾貨值6000億，負(fù)債只有1000億，賣幾個項目就能平衡。

即使如此，泰禾還是栽了個大跟頭。咬牙熬過2019年寒冬的黃其森，進(jìn)入2020年，卻又迎來疫情以及新一輪調(diào)控。過去一年，泰禾最重要的一項工作便是債務(wù)重組，外界一度把萬科視為解決泰禾債務(wù)方案的“白衣騎士”。2020年7月，泰禾宣布了與萬科的戰(zhàn)略合作，萬科擬以24.3億元受讓泰禾19.9%的股份。

但萬科畢竟不是慈善機構(gòu)，其為最終的交易達(dá)成設(shè)置了兩大門檻：一是泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，且該債務(wù)重組方案能得到泰禾與萬科的一致認(rèn)可；二是泰禾的資產(chǎn)、債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響公司持續(xù)經(jīng)營的重大問題或重大不利變化。

2020年8月28日，萬科集團(tuán)總裁祝九勝曾提出，萬科最終能否參股泰禾，取決于三個要素：泰禾的求生欲，金融機構(gòu)的理解程度，相關(guān)部門的姿態(tài)與智慧。祝九勝還對泰禾債權(quán)人提出忠告，“要么集體沉船，要么集體上岸”。

雖然，由于各種原因，雙方并未能達(dá)成一系列合作條件，但雙方合作的信號，也給泰禾帶來了一連串的好運氣。據(jù)悉，萬科曾調(diào)度一支由黃耀文、何沁石、單興海、伍迅、丁盛等人組成的團(tuán)隊，用來協(xié)助泰禾操盤部分項目，多個金融機構(gòu)的債務(wù)展期狀況也由于萬科的信用背書被順利解決。

此外，多家金融機構(gòu)和債權(quán)人也相繼做出讓步，如長城資產(chǎn)、民生銀行等。泰禾最大的債權(quán)方中國華融，同樣也就其中一筆4.87億元債務(wù)與泰禾簽署長期履行協(xié)議，并申請法院中止強制執(zhí)行。

在近期的一次媒體交流會上，葛勇還曾透露，泰禾曾邀請第三方財務(wù)機構(gòu)對公司做“家底盤點”。結(jié)論是，泰禾的資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)債，“未來公司全部開發(fā)完存量后，還將有200-300億的凈現(xiàn)金流”。因此，公司有很高的安全邊界。

“雖然仍與部分債權(quán)人存在法律糾紛，但在泰禾看來，公司的資產(chǎn)質(zhì)量相對不錯，債務(wù)較為集中，這都有利于問題解決?！备鹩逻€表示，泰禾的債務(wù)較為集中，20大合作伙伴覆蓋了公司70%的債務(wù)。

然而，只有在投入大量資金進(jìn)行建設(shè)盤活后，這些未售物業(yè)才能真正變成可以流通的價值。只是，受疫情、資金管轄等影響，原本有效的資金回籠似乎顯得有些乏力，“今年的銷售行情下，高端產(chǎn)品并不好賣，而泰禾的產(chǎn)品動不動就一個小目標(biāo)，銷售表現(xiàn)上很難有大的提升”。

被質(zhì)疑的復(fù)工復(fù)產(chǎn)

戰(zhàn)投援手和融資通道暫時無法落實，泰禾只能靠銷售來逐漸回血。

除了努力促成同金融機構(gòu)和解外，泰禾面臨的另一難題是：如何讓停工已久的項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)?！?022年，泰禾工作重心是復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保品質(zhì)、保交付，不追求規(guī)模，實現(xiàn)小而美?！备鹩抡f道，“過去一年，泰禾實現(xiàn)70億銷售回款，55個項目全面復(fù)工，3000多套房子交付?！?/p>

債務(wù)危機爆發(fā)以來，泰禾的項目一度大范圍停工停產(chǎn)。雖然疫情也的確扮演了不可忽視的角色，但是，金融機構(gòu)的擠兌以及部分股東、合作方萌生退意的窘?jīng)r，也令這一情況迅速惡化。一些業(yè)主也采用各種方式施壓，甚至給黃其森送上諷刺意味十足的“錦旗”。

面對當(dāng)下處境，黃其森曾提出過多個自救計劃，包括：全力推進(jìn)“復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷，重塑信心”；放棄規(guī)?；?，選擇“小而精、小而美”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；強調(diào)要“保安全、保品質(zhì)”進(jìn)行項目交付。

復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷，作為泰禾手中能握住的重要稻草，是泰禾大力推進(jìn)的核心工作。泰禾集團(tuán)官網(wǎng)顯示，截至2021年11月底，泰禾集團(tuán)在北京、福州、南京、廈門、南昌、杭州等多個項目實現(xiàn)復(fù)工，并在全國有接近20個項目（批次）開啟交付。最近，泰禾官微進(jìn)一步介紹，其重點難點項目北京院子二期、太原泰禾金尊府等已經(jīng)開始復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

不過，泰禾的復(fù)工復(fù)產(chǎn)之路并不輕松。由于資產(chǎn)涉及多個交易方，交易糾紛錯綜復(fù)雜，因此解決項目自身的流動性也存在一定難度。以北京院子二期為例，項目是否能復(fù)工，取決于施工方是否能如期進(jìn)場，同時也需要獲得原先項目總包——中鐵建的同意。盡管泰禾聲稱多個項目已經(jīng)復(fù)工，但進(jìn)展緩慢、開工后又?jǐn)R淺等現(xiàn)象，引起了許多業(yè)主的不滿，被指責(zé)為“云復(fù)工”、“假復(fù)工”。

讓黃其森頭大的債務(wù)困境至今也沒有真正得到解決。黃其森被調(diào)查一事，又再次引發(fā)各方不安與猜測，無疑又給事態(tài)蒙上一層陰影。

對于泰禾的成敗而言，身為創(chuàng)始人的黃其森扮演了太過重要的角色。熟悉黃其森的人評價道，“黃一方面對于金融風(fēng)險視而不見，另一方面更愿意把牌面押在政策上”。相比最擅長的財務(wù)風(fēng)險控制，他認(rèn)為，泰禾最核心的競爭力，是對政策的理解力。幾輪房地產(chǎn)調(diào)控周期里，他把泰禾的凈負(fù)債杠桿擰到了400%以上的水平。

在賭對時運這件事兒上，黃其森是常勝將軍，充滿自信。但這在一定程度也決定了他的偏執(zhí)。不少人認(rèn)為，泰禾走到今日局面，與黃其森的個人性格有很大關(guān)系。對成功押注房地產(chǎn)周期的盲目自信和對金融風(fēng)險的忽視，讓他幾番錯失了拯救泰禾于水火之中的機遇，最終造就了泰禾愈演愈烈的債務(wù)困局，更與數(shù)萬名業(yè)主、債權(quán)人、金融機構(gòu)等長期陷入債務(wù)纏斗中。

而現(xiàn)在，黃其森離開后，泰禾的一系列自救行動仍在繼續(xù)，沒有人能說得準(zhǔn)，這場自救到底什么時候能結(jié)束。

關(guān)鍵詞： 泰禾集團(tuán) 金融機構(gòu)