潮汕房企龍光控股，近來正被股債雙殺的烏云所籠罩著。

3月7日，龍光控股發(fā)行的一只債券“18龍控02”價(jià)格突然出現(xiàn)明顯波動(dòng)。當(dāng)日上交所固收平臺(tái)信息顯示，下午3點(diǎn)前，該筆債券的成交價(jià)在87.81元。而在臨近收盤時(shí)，成交價(jià)卻驟降至36元以下，最低成交價(jià)為35.09元。

而后在3月11日，龍光控股發(fā)行的“19龍控01”公司債券盤中再度兩次觸發(fā)臨停，跌幅達(dá)39.53％。

開年僅兩個(gè)多月，龍光的股價(jià)已在年內(nèi)跌幅近70％，市值蒸發(fā)了近235億港元，這讓龍光陷入了股債雙殺的危局。

步入2022年，龍光股債大幅異動(dòng)的情況尤其多，這與圍繞其間的輿論熱議風(fēng)險(xiǎn)息息相關(guān)：元旦前消息稱其大規(guī)模裁員、巨量私募債未在財(cái)報(bào)中顯示、接連被標(biāo)普惠譽(yù)等機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)、1月銷售同比降43.72%等，甚至有機(jī)構(gòu)質(zhì)疑，龍光賬面上的數(shù)字并沒有反映其真實(shí)債務(wù)情況。

在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，龍光集團(tuán)是一家規(guī)模中型的房企，但它在粵港澳大灣區(qū)卻有著深厚的根基，創(chuàng)始人紀(jì)海德始終保持低調(diào)神秘的風(fēng)格，極少出席公開活動(dòng)。但這并沒有給龍光帶來足夠的好運(yùn)氣，眼下，伴隨著負(fù)面消息的持續(xù)不斷涌來，龍光被推至風(fēng)口浪尖。

為了應(yīng)對(duì)短債危機(jī)，龍光不斷與國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，同時(shí)開展資產(chǎn)盤活處置工作，爭(zhēng)取獲得資金支持改善流動(dòng)性。但留給龍光借錢的時(shí)間卻并不多。2022年3月，這家曾經(jīng)的黑馬房企將迎來年度最大的一次還債高峰期，龍光能否跑贏還債時(shí)間表，決定了它能否度過此次生死存亡危機(jī)。

（圖/視覺中國(guó)）

接連不斷“股債大跌”

進(jìn)入2022年的1月份，龍光股價(jià)便進(jìn)入明顯下行通道。同期，其境外債出現(xiàn)了一波大跌，多只美元債從90美元左右的高位跌至70美元左右。伴隨著大規(guī)模裁員、管理層變動(dòng)等消息的流出，潮汕房企龍光迅速陷入輿論漩渦。

境外債的大跌，與龍光的一則美元債傳聞?dòng)嘘P(guān)。彼時(shí)有市場(chǎng)消息稱，龍光有共約20億美元至30億美元的私募債未對(duì)外披露。龍光迅速回應(yīng)了這一傳言，“并沒有任何美元私募債”。但沒過多久，有關(guān)私募美元債的消息卻出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。龍光又在一個(gè)投資者會(huì)議上承認(rèn)，公司擔(dān)保的私募債規(guī)模不超過10億美元。

對(duì)美元私募債消息的口徑不一，迅速加劇了資本市場(chǎng)對(duì)龍光的疑慮和擔(dān)憂。這帶來的后果是，龍光不僅失去了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者們的信任，更關(guān)鍵的是，與龍光相關(guān)的不利傳言開始越來越多。

例如，2月初當(dāng)多家房企發(fā)生更換核數(shù)師情況之時(shí)，市場(chǎng)有傳言稱，龍光也將采取相似動(dòng)作。龍光發(fā)布自愿性澄清公告，“稱其與審計(jì)師溝通良好，無更換的計(jì)劃”。并在一周之后以回購(gòu)票據(jù)的行為，提振資本市場(chǎng)的信心。

但到了2月24日，龍光境內(nèi)外融資將違約的傳聞再起，股價(jià)和美元債出現(xiàn)劇烈跌幅。兩個(gè)交易日的股價(jià)下跌，讓龍光的市值蒸發(fā)了31%。次日，龍光對(duì)外稱，境內(nèi)外融資均沒有違約。這一次，龍光也同樣采取實(shí)際行動(dòng)，通過兌付兩筆ABS、支付利息等行動(dòng)來挽回資本市場(chǎng)的信心。

但傳聞并沒有止于此。進(jìn)入3月，市場(chǎng)又傳來龍光未能按期支付一筆平安信托安排的貸款，該筆貸款為期6個(gè)月，本金為6億元。在過去，平安信托一直被市場(chǎng)視為和龍光合作緊密的金融機(jī)構(gòu)。龍光迅速澄清稱，“與平安信托一直保持友好溝通，雙方仍在按照合同相關(guān)條款和雙方約定推進(jìn)?！?/p>

僅僅兩個(gè)月左右，這家潮汕房企經(jīng)歷了5輪傳言風(fēng)暴。每一次輿論爆發(fā)之時(shí)，龍光的澄清公告也都緊隨其后跟進(jìn)。畢竟，在信心比黃金貴的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)中，任何一則負(fù)面消息的大范圍傳播，都有可能導(dǎo)致一家苦心經(jīng)營(yíng)數(shù)十年的企業(yè)跌入谷底。但盡管龍光辟謠的速度十分積極，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者們卻不再輕易買賬了。

頻繁暴露出的傳聞以及異動(dòng)的股債，讓國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)瞄準(zhǔn)了這家殊死一搏的地產(chǎn)商，并相繼下調(diào)了評(píng)級(jí)。3月7日晚間，龍光多日境外債券價(jià)格再次發(fā)生異常波動(dòng)，有消息稱，龍光控股正在為該筆債券展期進(jìn)行談判。龍光陷入債券大跌危機(jī)。

當(dāng)日晚間，穆迪和惠譽(yù)同時(shí)下調(diào)評(píng)級(jí)，其中穆迪將龍光集團(tuán)的公司家族評(píng)級(jí)從“Ba3”下調(diào)至“B2”，而惠譽(yù)則將公司長(zhǎng)期外本幣發(fā)行人評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”。龍光緊急作出回應(yīng)，“公司正積極籌措資金應(yīng)對(duì)短期流動(dòng)性壓力，目前經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一切正常?！?/p>

不過，這份澄清公告并沒有改變龍光債券的下跌趨勢(shì)。3月8日，龍光旗下多只債券暴跌超10%。Wind數(shù)據(jù)還顯示，截至3月2日近5個(gè)交易日內(nèi)，龍光股票跌幅超過40%，位列內(nèi)地上市房企跌幅榜首位，2022年以來，龍光市值蒸發(fā)了63%。國(guó)內(nèi)債券價(jià)格普遍在40元左右，美元債價(jià)格維持在30美分左右。

而屢次股債異動(dòng)給龍光帶來的損失并不止于價(jià)格大跌，又讓龍光陷入更艱難的困境——金融機(jī)構(gòu)的放款停滯。龍光在近期的一封公告中坦承，自2022年1月中旬開始，受行業(yè)整體變化以及境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)龍光集團(tuán)評(píng)級(jí)等突發(fā)事件影響，銀行等金融機(jī)構(gòu)放款停滯，其現(xiàn)金資源受限比例較高，加之遇到還款高峰期，其短期存在一定的償債壓力。

龍光何以至此？

龍光來到了命運(yùn)的十字路口。

回溯過往發(fā)展歷程，這家起源于廣東汕頭的房企，在2013年底以幾乎“賤賣”的方式搭上了港股末班車。不少人還記得，2013年上市之初，龍光股票的一大賣點(diǎn)便是“低股價(jià)+低土地成本價(jià)”，這是因?yàn)槠涫种杏写罅课挥谥袊?guó)三線城市的土地，當(dāng)時(shí)的土地平均成本僅為1001元/平方米。不過，龍光上市的募資額度卻并不理想，最終的募資金額不足19億港元（約合15.65億元人民幣）。

上市不足半年，龍光突然在業(yè)內(nèi)聲名鵲起，原因并不是公司業(yè)績(jī)的出色，而是公司創(chuàng)始人、最大股東紀(jì)海鵬之女——時(shí)年24歲的紀(jì)凱婷，一躍成為福布斯全球最年輕的富豪。

1990年出生的紀(jì)凱婷，直至2013年11月才調(diào)任為龍光地產(chǎn)的非執(zhí)行董事。據(jù)稱紀(jì)凱婷通過多家公司和家族信托持有了龍光地產(chǎn)85%的股份，這些資產(chǎn)在2014年福布斯的評(píng)估中價(jià)值約80億元。外界甚至戲言，紀(jì)凱婷是可以與國(guó)民老公王思聰媲美的國(guó)民媳婦。

2014年，龍光地產(chǎn)耗資112.5億元拿下一宗商服用地，幕后掌舵人就是紀(jì)凱婷。龍光留給人們的印象，不再是低土地價(jià)。在這之后，它成為了深圳多次土拍現(xiàn)場(chǎng)中最矚目的房企，人們更是把它稱為——“地王收割機(jī)”。

過去幾年深圳土拍市場(chǎng)中，多宗高價(jià)地塊均由龍光競(jìng)得，不少項(xiàng)目成為了片區(qū)的“天花板”。例如，2019年競(jìng)得的龍華項(xiàng)目龍光玖悅臺(tái)，開盤均價(jià)10.5萬元/平方米，占據(jù)片區(qū)成交最高紀(jì)錄；2016年，以140.6億元競(jìng)得光明地王項(xiàng)目龍光玖龍臺(tái)，2017年7月一期開盤，均價(jià)4.5元/平方米，時(shí)隔兩年后二期入市，均價(jià)4.8萬元/平方米，但705套房源上線直接秒光。2020年底，有傳龍光玖龍臺(tái)一期的二手房報(bào)價(jià)破了10萬元單價(jià)，88平方米的三居室最高成交均價(jià)達(dá)到9.1萬元/平方米，對(duì)比開盤價(jià)直接翻倍。

這些高價(jià)項(xiàng)目，精準(zhǔn)踩中了樓市上漲的趨勢(shì)，“地王”之名讓龍光地產(chǎn)賺得盆滿缽滿，而龍光也在粵系房企中被稱為“最賺錢的企業(yè)”。但在金融監(jiān)管新規(guī)、銷售端成交下降，金融機(jī)構(gòu)提前抽貸等多因素影響下，擅長(zhǎng)“高周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)”拿地的龍光，在資金周轉(zhuǎn)方面開始顯露壓力。

Wind數(shù)據(jù)顯示，龍光目前處于存續(xù)期的境內(nèi)債有19只，余額為205.69億元；以行權(quán)計(jì)，一年內(nèi)到期的債務(wù)余額約124.39億元。而在近期，除了上述出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)的“18龍控02”將到期外，“19龍控01”將于3月21日迎來行權(quán)日。

龍光年內(nèi)最大的一次債務(wù)壓力測(cè)試便在3月份。3月，龍光需要補(bǔ)齊債務(wù)缺口52.99億元，而目前其自有資金兌付只有11.33億元，債務(wù)敞口有41.66億元。

面對(duì)即將到來的償債高峰期，留給龍光籌錢的時(shí)間并不多。然而，從2021年第四季度之后，龍光在公開市場(chǎng)上基本沒有融資了。2022年前兩個(gè)月，龍光銷售額不達(dá)預(yù)期，累計(jì)銷售額僅130億元左右。龍光管理層坦露了當(dāng)前的資金放款難度，“長(zhǎng)三角地區(qū)的按揭放款是封頂?shù)?，上海地區(qū)40億元按揭到目前還沒有放下來?！?/p>

（圖/視覺中國(guó)）

現(xiàn)金流成為生命線

股債大跌的背后，隱藏在龍光表外的大量債務(wù)同樣成為了外界關(guān)注的重點(diǎn)。

3月1日，瑞銀發(fā)布的報(bào)告稱，龍光的表外負(fù)債規(guī)模在580億元到790億元之間。對(duì)于此報(bào)告表述的情況，資本市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為“夸張了”。但瑞銀并不是唯一一家質(zhì)疑龍光表外負(fù)債的機(jī)構(gòu)。摩根斯坦利也曾推測(cè)，龍光的表外負(fù)債規(guī)模在30億美元（約人民幣190億元）左右，這一規(guī)模高于龍光承認(rèn)的不超過10億美元，但低于瑞銀推測(cè)的580億元到790億元規(guī)模，與市場(chǎng)普遍接受的不超過200億元規(guī)模相當(dāng)。

人們質(zhì)疑龍光表外負(fù)債規(guī)模并不是沒有理由的。過去，龍光旗下大量項(xiàng)目中，存在多家由自然人設(shè)立的投資公司頻繁入股龍光項(xiàng)目公司的情況，這導(dǎo)致項(xiàng)目資金來源成謎，不易被追蹤。例如，在2021年龍光屢次拿下地王背后，曾多次出現(xiàn)了大金主平安信托的身影。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，僅就項(xiàng)目的股權(quán)質(zhì)押記錄來看，平安系金融機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)頻次最高，或是龍光最大的金主。

眼下，為了實(shí)現(xiàn)債券的兌付，龍光必須通過各種方式積極籌措資金。2022年1月起，龍光開始與國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行盤活處置。有三類項(xiàng)目被龍光擺到了銷售貨架上——開發(fā)類、城市更新類、持有物業(yè)類。在3月10日的債權(quán)人交流會(huì)上，龍光管理層最新表示，“目前公司有大約60億元的資產(chǎn)盤活安排”。

而債務(wù)重壓下，龍光旗下的部分資產(chǎn)被打折出讓。3月8日，龍光控股汕頭一在建住宅項(xiàng)目以10.24億元價(jià)格授予中海宏大洋。此前，龍光曾出售了旗下的龍創(chuàng)智慧科技90%股權(quán)，2月15日，龍光轉(zhuǎn)讓了旗下柳州龍光駿德房地產(chǎn)開發(fā)公司70%股權(quán)。

但資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，并不意味著龍光能迅速獲取現(xiàn)金流，對(duì)緩解流動(dòng)性壓力的幫助并不大。匯生國(guó)際資本總裁黃立沖對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊表示，“在去金融杠桿的大潮下，高杠桿本身是無法生存的，雖然可以套現(xiàn)部分資產(chǎn)，但如果企業(yè)已經(jīng)違約，那么企業(yè)手上的資產(chǎn)要么被質(zhì)押、要么被保全，而且資產(chǎn)的價(jià)值在不斷消失當(dāng)中。因此，套現(xiàn)所得一般還了抵押和保全外，基本上沒有什么可以剩下的?！?/p>

面對(duì)3月份到期的52.99億債務(wù)，龍光仍舊依賴于銷售業(yè)績(jī)帶來的現(xiàn)金流。2021年，龍光整體回款率約為80%。其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共計(jì)約120個(gè)，土地儲(chǔ)備集中于粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等區(qū)域。目前龍光已取證項(xiàng)目貨值650億元，將取證可售貨值約2000億元。龍光方面對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊表示，“在重點(diǎn)保交付的前提下，公司已經(jīng)在根據(jù)市場(chǎng)銷售主動(dòng)調(diào)整開發(fā)節(jié)奏?！?/p>

流動(dòng)性困境下，龍光的銷售調(diào)整已經(jīng)開始。但在銷售承壓下，可售貨值是否能有效地轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流，順利化解流動(dòng)性危機(jī)，是留給這家神秘潮汕家族的待解難題。

關(guān)鍵詞： 金融機(jī)構(gòu) 龍光地產(chǎn)