文|《財經(jīng)天下》周刊作者 田晏林

近日，據(jù)消息人士稱某家總部位于廣州的 50 強上市房企即將進行破產(chǎn)重組。鑒于粵派房企當前的經(jīng)營表現(xiàn)，這位可能破產(chǎn)的主角，外界猜測最多的是中國奧園。

《財經(jīng)天下》周刊就此事咨詢多位奧園內(nèi)部人士，對方均表示，公司現(xiàn)在資金確實緊張，但也只是裁員，沒聽說破產(chǎn)。

自從去年3月，中國奧園對組織結構“動刀”，將旗下地產(chǎn)板塊的地產(chǎn)集團和商業(yè)地產(chǎn)集團合并后，裁員一輪接著一輪，有的部門甚至全員都被裁掉。如今，奧園人人自危，員工自動進入加班狀態(tài)，生怕自己成為下一個“待宰羔羊”。

在房地產(chǎn)全行業(yè)萎靡的2021年，從人力上控制成本的房企不在少數(shù)。極度缺錢的奧園也在裁員降薪自救，卻沒有從根本上解決企業(yè)的經(jīng)營危機。

1月19日，奧園又被曝出在青島西海岸新區(qū)的項目翰林名苑存在違規(guī)銷售遭當?shù)刈〗ú刻幜P。作為“中國復合地產(chǎn)第一盤”的締造者，曾經(jīng)借助奧運概念打造出千億房企的中國奧園，如今急切渴望回籠資金。在遭遇信任危機后，奧園還有機會嗎？

44億元短期外債逼近

自從去年奧園理財產(chǎn)品出現(xiàn)兌付危機后，中國奧園董事長郭梓文立下豪言“要成為行業(yè)困境中成功突圍的優(yōu)等生”。

在去年12月的紓困會議上，管理層提到，公司目前以各類債券、基金不逾期為首要目標，包括從區(qū)域公司歸集資金、出售城市更新股權、引入戰(zhàn)投及管理層個人認購定增股票乃至出售物業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等。

去年11月，中國奧園旗下上市子公司奧園美谷，頂著董事會成員投反對票的壓力，耗資近7947萬元購買了奧園集團控股的3間商鋪，為母公司“輸血”。

不僅如此，奧園還通過融資，以及給ABS和其他信托找展期方案的方式緩解債務壓力，但該公司在境外債方面遲遲沒有動靜。有債權人士一度悲觀認為，奧園會保境內(nèi)，棄境外。

截至目前，中國奧園共有10只境外存續(xù)債券，本金總額為32.03億美元。其中有3只將于今年內(nèi)到期，集中在本月的就有兩筆，合計近44億人民幣，其中一筆1.88億美元債券將于2022年1月22日到期，票面利率4.2%；另一筆4.99億美元債券，票息利率8.5%，將于2022年1月23日到期。

1月7日，據(jù)澎湃新聞消息，中國奧園正在處置的境外資產(chǎn)中已有約4至5個項目在洽談買家，預計交易金額在30億元左右。臨近兌付關口，卻還沒敲定資金，給奧園能否成為“優(yōu)等生”打下問號。

一位接近奧園的行業(yè)人士表示，奧園做商業(yè)地產(chǎn)起家，土地儲備和業(yè)務量是可以的，但商業(yè)地產(chǎn)普遍存在資金周轉速度慢的問題，“外加去年房地產(chǎn)政策收緊和市場下行因素影響，資金鏈緊張是必然的?！?/p>

其實奧園的危機從2020年就見端倪。彼時有行業(yè)給出了做空報告。在首次邁入房企千億陣營后，2020年初，有匿名人士發(fā)布針對中國奧園的做空報告，認為奧園在過去數(shù)年間，通過“明股實債”、關聯(lián)交

易及抽屜協(xié)議隱藏真實負債，虛增利潤近30億元。

當時該報告還被一些投資者指責不專業(yè)，那會兒無論是明股實債還是永續(xù)債，普遍被認為是房企用來平滑財務報表的主要方式。但投資者們沒想到，為保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，2021年監(jiān)管政策收緊，制約了這些財務手段。

奧園的債務風險和違規(guī)操作也被媒體曝光。據(jù)網(wǎng)易清流工作室報道，奧園發(fā)售的多款理財產(chǎn)品涉嫌自融，此外還利用內(nèi)部子公司之間的應收賬款，在資本市場上進行融資。

去年底，多家評級機構調(diào)低了奧園的信用評級。奧園也在積極打折促銷以快速回籠資金，但未經(jīng)審核的數(shù)據(jù)顯示，2021全年中國奧園合同銷售額累計約1210.3億元，同比減少9%，僅完成年度銷售目標的80%。

一位熟悉奧園的業(yè)內(nèi)人士指出，奧園家族企業(yè)的烙印很深，“所以你可以看到這幾年管理層的變動也不小。作為粵系老牌房企，奧園主要深耕大灣區(qū)，外區(qū)域拓展相對不足，還有管理能力較弱。”

曾為粵港澳四小龍，靠體育發(fā)家

和絕大多數(shù)廣東企業(yè)家一樣，奧園集團創(chuàng)始人郭梓文也是“赤手空拳打天下”的平民企業(yè)家。從承包困難國企起步，到整合政府資源做大企業(yè)，郭梓文從最強“承包商”到中國“復合地產(chǎn)第一人”只用了7年時間。

1991年郭梓文決心下海，靠東拼西湊的5萬元承包了負債累累的廣東番禺建安裝飾公司，淘到第一桶金。隨后又承包了梅山建設公司，1996年其打造的金業(yè)別墅花園將公司的爛尾項目完美收場，郭梓文開始正式走進房地產(chǎn)行業(yè)。

1998年，在番禺洛溪大橋邊，郭梓文望著幾年前征下的200多畝農(nóng)地發(fā)愁，當時該地塊周圍已經(jīng)有多家房企安營扎寨，為盤活資產(chǎn)，走出不一樣的路子，郭梓文想到將地產(chǎn)項目與體育結合。

“那時候請朋友吃飯唱歌，他們已經(jīng)沒興趣了。但請他們打球卻很愿意。而且周末我看廣州體育場館塞滿了人，才想到這里面一定有什么市場?！睋?jù)郭梓文回憶，那時他的金業(yè)公司在番禺小有名氣，但在整個廣州還默默無聞，為了打出影響力，他想出了“運動就在家門口”的概念，為此他將”金業(yè)體育花園”更名為”廣州奧林匹克花園”。

與奧運的結合，讓郭梓文在業(yè)內(nèi)的知名度迅速提升，他也將企業(yè)更名為“奧園置業(yè)”。在北京申辦奧運的期間，“奧林匹克花園”的名字不能屬于某個開發(fā)商，在成為中國奧委會的專利后，郭梓文獲得該名稱的特許經(jīng)營權。

從2013年破百億，到2019年破千億，奧園僅用了6年時間就成為“粵港澳四小龍”之首。郭梓文曾表示，要把“奧林匹克”名義下的金子挖干凈。

在房企“高負債、高杠桿、高周轉”的三高時代，奧園通過延長債務期限，平抑債務結構，并且通過和信托、基金等金融機構簽署協(xié)議，通過股權方式進行融資。

“由于是一種股權投資，所以在借款公司的財務報表中，不會體現(xiàn)為“債務”，因此可以起到優(yōu)化債務水平的作用?！睋?jù)業(yè)內(nèi)人士分析，奧園還通過并表少數(shù)股東權益增加總權益來降低凈負債率。

或許，正是曾經(jīng)可圈可點的“財技”，才使奧園陷入如今的債務危機。此時靠變賣資產(chǎn)自救，奧園能否完成突圍，還需要看眼下的美元債能否順利解決。

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