最近兩天，有消息稱重慶老牌房企金科股份要求內(nèi)部員工全款6.3折購房，且必須購買公司的理財產(chǎn)品至少10萬元，否則就得離職。

該消息一出，引起輿論廣泛關(guān)注，雪球上投資者們更是恐慌表示“仿佛看到了其他爆雷房企的影子”。但情況真的如此嗎？《財經(jīng)天下》周刊聯(lián)系到內(nèi)部員工求證，對方表示確實存在員工購房和買理財產(chǎn)品的情況，但買理財并非公司強制。

“我買了四套房，其中有兩套都是找中介借的錢，但是我沒買理財。“據(jù)該員工介紹，他所在的城市，打6折后一套金科的房子大約在70萬元左右，由于不用做備案，等房子到手后，允許他再更名，賣給別人，從中賺取差價，一套能有約20萬元的利潤。

雖然這看上去是給員工變相發(fā)福利，但對方表示，如果從入職算起，這幾年在金科林林總總參與的內(nèi)部活動，不僅錢沒掙到，自己反而貼錢不少。

2021年是開發(fā)商最難的一年，房地產(chǎn)從業(yè)者亦是如此。該員工坦言，為了加快銷售回款，有些城市公司不僅推出特價房，還送車位，送手機，有些甚至贈送了一頭200斤的土豬。但即便如此，營銷增長還是乏力，讓他產(chǎn)生了轉(zhuǎn)行的念頭。

數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年前11個月，金科股份及所投資的公司實現(xiàn)銷售金額約1742億元，僅完成目標銷售額的69%。

01 供應商已經(jīng)上門討債了

去年上半年，金科股份創(chuàng)始人黃紅云和前妻關(guān)于股權(quán)財產(chǎn)的分割讓公司一度陷入輿論風波。到了年底，這家企業(yè)又因債務和資金鏈問題再次成為行業(yè)焦點。

2021年12月底，位于重慶照母山的金科中心，大門外，供應商拉起橫幅，直指金科不誠信、欺騙合作單位。近期，金科在廣州的項目也被曝停工，工人上門討要工資。

外界消息稱，郴州金科某盤因拖欠工地工資被拉橫幅，山西晉中的項目資金款沒進入監(jiān)管賬戶無法網(wǎng)簽，重慶云陽金科交房業(yè)主不收房，惠州博羅金科某盤因資金問題停工一段時間，包括安徽，西安，山西都先后有項目被曝停工。

對此，金科方面回應稱，“晉中市金科項目所有銷售回款均嚴格按照住建局預售資金監(jiān)管的要求，全額存入監(jiān)管賬戶，并根據(jù)工程進度盤活全部用于項目工程款支付，不存在任何抽逃資金及項目爛尾的風險?！?/p>

另外，針對部分項目停工的行為，該公司表示，此安排屬正常情況，“截止目前公司各項生產(chǎn)運營工作均正常開展。公司及下屬控股子公司的銀行貸款、發(fā)行的境內(nèi)外債券、以及信托、商票等其他形式融資均按期足額兌付本息，未出現(xiàn)任何一例逾期情況?！?/p>

難道外界對金科經(jīng)營狀況及流動性的擔憂是多余的嗎？1月12日，金科股份接受了包括保險公司、基金公司、海外機構(gòu)、證券公司和私募機構(gòu)在內(nèi)的15家企業(yè)的調(diào)研，顯然實際情況有些復雜。

從目前公布的三季報看，金科已經(jīng)是標準的“綠檔”企業(yè)：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為68.5%，凈負債率77.1%，現(xiàn)金短債比1.4，三道紅線全部達標。

此外，截至三季度末，公司貨幣資金余額約301億元，一年內(nèi)到期有息負債總額為204億元，一到三年內(nèi)到期有息負債總額為515億元。

盡管金科方面認為，貨幣資金余額對短期有息負債覆蓋更為充裕，但《財經(jīng)天下》周刊注意到，金科官方披露的有息債務口徑里，并不包括商票和永續(xù)債。而這，或許就是外界對金科產(chǎn)生質(zhì)疑的關(guān)鍵所在。

財報顯示，繼2020年新增13.41億元永續(xù)債后,金科在今年再度發(fā)行21.2億元永續(xù)債，截至2021年9月30日,金科永續(xù)債規(guī)模已達42.63億元，全部計入所有者權(quán)益。

發(fā)行永續(xù)債是許多房企的慣用手段，因為在會計賬目里，對永續(xù)債的處理比較特殊，通常永續(xù)債會被列為權(quán)益，而不是負債，付給債券持有人的利息也不作為利息支出而是股東分紅。因此，對于發(fā)行人來說，發(fā)行永續(xù)債不會提高資產(chǎn)負債率。

如果金科把這部分永續(xù)債視為公司的潛在負債，那么公司就變成了比較危險的“黃檔”企業(yè)。

另外商票部分，2016年至2021年三季度，金科股份的應付票據(jù)從3586萬元增至110.9億元。而這些應付票據(jù)的支付期最長不超過6個月，金科的壓力不言而喻。

在銷售乏力的市場環(huán)境下，靠銷售促回款緩解顯然不夠。2021年底，金科擬發(fā)行2021年度第四期超短期融資券，發(fā)行金額為8億元，發(fā)行期限為270天，根據(jù)募集說明書，該期超短期融資券所募集的資金，將用于兌付金科股份本部到期的債務融資工具。

為了求穩(wěn)，2022年金科為旗下子公司新增擔保額度不超500億，較上一年度下降了100億元。

02 高層換血

1994年，金科股份在重慶成立，兩年后在深圳主板上市。作為知名的渝企，金科在2018年銷售額首次突破千億，不到兩年時間，又闖過2000億大關(guān)，被視為行業(yè)黑馬，位列前15強。

金科高杠桿的擴張速度在業(yè)內(nèi)有目共睹，足見黃紅云對規(guī)模的渴望。金科曾定過一個五年規(guī)劃目標：到2025年銷售額達到4500億元。這相當于未來4年，公司年復合增長率要保持在15%以上。

顯然在當前的市場環(huán)境和政策要求下，很難達到。2021年金科原本宣布銷售額完成2500億元，但中途下調(diào)到2200億。

當行業(yè)給開發(fā)商設(shè)定了高壓線，不再允許開發(fā)商日進斗金時，去年年初，金科對管理團隊進行大“換血”：公司原董事長蔣思海、總裁喻林強退居幕后，委任“80后”的重慶區(qū)域公司總經(jīng)理周達任董事長，云廣區(qū)域公司總經(jīng)理楊程鈞任總裁。

2021年11月，執(zhí)行副總裁兼財務負責人李華辭任，改由今年2月入職的副總裁宋柯接棒。資料顯示，宋柯現(xiàn)年46歲，與58歲的李華一樣，都出身體制內(nèi)，且都在中信銀行重慶分行擔任過職務，但宋柯的履歷對如今的金科來說，幫助更大。

2004年5月至2020年12月期間，宋柯歷任交通銀行朝天門支行行長助理、民族路支行副行長、南城支行副行長、中信銀行重慶分行新支行籌備二組組長、北城天街支行行長、中信銀行重慶分行黨委委員、風險總監(jiān)、行長助理、副行長。

面對行業(yè)的不確定性，金科需要找到一個能在不確定中，握好“錢袋子”的人。金科資金安全被頻繁質(zhì)疑，對新上任的財務負責人宋柯來說，此刻是最大的考驗，對于整個剛換血的新一屆管理班子來說亦如是。

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