借物業(yè)之名還債

幾乎所有地產(chǎn)大佬都曾經(jīng)愛上過物業(yè)這門生意。

2020年8月，許家印為了推進(jìn)物業(yè)板塊上市，給恒大物業(yè)引進(jìn)了14家戰(zhàn)投。馬云、馬化騰、沈南鵬、陳華、朱孟依、賴海民夫婦等一眾資本大佬，被許家印拉到了一張牌桌上。

能夠把“杰克馬”和“Pony馬”拉到一個(gè)桌子上喝酒的，光憑許家印的面子還差些意思，讓他們聚在一起的，是匯聚在物業(yè)服務(wù)上的巨大想象空間。

相比房地產(chǎn)來說，物業(yè)顯然是一個(gè)更為廣闊的市場(chǎng)：房地產(chǎn)是一錘子買賣，物業(yè)服務(wù)則是長(zhǎng)久生意。過去幾十年積累下來的大量樓盤和改造空間，也給這個(gè)行業(yè)留下了豐富的想象空間。

即使被逼到了墻角，許家印還是難舍物業(yè)這塊兒肥肉。毫無疑問，恒大缺錢，缺救命錢。10月初，恒大物業(yè)曾傳出出售股權(quán)予合生創(chuàng)展的消息，但一周后，恒大又宣布中止了這個(gè)交易，在許家印看來，恒大物業(yè)估值被嚴(yán)重低估，與當(dāng)前出價(jià)不匹配。即使到現(xiàn)在，許老板也堅(jiān)持不打包售賣物業(yè)。

對(duì)于退無可退的許老板來說，他還保留著他最后的倔強(qiáng)，扛過去后，物業(yè)還可能作為恒大東山再起的新火種。但對(duì)更多大佬來說，他們還沒有到躺平認(rèn)輸?shù)哪且徊?。賣掉物業(yè)還債，成為了最后的救命稻草。

在銷售承壓、融資新規(guī)“三道紅線”、“兩道紅線”之下，房企們都在積極“搞錢”，畢竟壓力真的大。甚至資金警報(bào)還沒來得及拉響，不少房企就已經(jīng)提前“躺尸”了。昔日老大哥萬科的總裁郁亮在今年股東大會(huì)上干脆說，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)不能叫做“混亂”，應(yīng)該叫“混沌”。

賣掉物業(yè)還債，成為房企最后的救命稻草。一周之前，世茂股份發(fā)布公告稱，擬將所屬的物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)公司、資產(chǎn)、負(fù)債和業(yè)務(wù)全部出售給關(guān)聯(lián)方世茂服務(wù)，交易轉(zhuǎn)讓價(jià)16.535億元。

消息發(fā)出后，迅速引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于世茂財(cái)務(wù)緊張的擔(dān)憂。外界市場(chǎng)普遍預(yù)期，多數(shù)物業(yè)公司或都要面臨向同系地產(chǎn)公司輸血的“任務(wù)”，包括碧桂園、世茂服務(wù)、雅生活在內(nèi)的港股物業(yè)板塊面臨一波殺跌。

在此之前，中國(guó)奧園也宣布了奧園健康股權(quán)出售的消息。消息公布后，市場(chǎng)紛紛用腳投票，紛紛恐慌性拋售，中國(guó)奧園大跌13%，奧園健康跌近24%。

更早之前，房企們賣“物業(yè)”回血的現(xiàn)象也并不少見。比如，9月，負(fù)債3300億元的廣州房企富力宣布，大股東李思廉和張力擬向上市公司提供80億港元的資金支持，應(yīng)對(duì)短期債務(wù)。一直要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的王健林，也曾用出售動(dòng)作表達(dá)了對(duì)物業(yè)管理的看法，他把這個(gè)業(yè)務(wù)賣給了彩生活，彩生活也在此后的現(xiàn)金危機(jī)下又賣身給了碧桂園服務(wù)，而綠地集團(tuán)則將物業(yè)賣給了雅居樂。

“斷臂求生”的物業(yè)收并購潮，在今年上演的格外多。曾經(jīng)被視為“香餑餑”的物業(yè)板塊，卻屢屢淪為房企套現(xiàn)的“棋子”。不久之前，萬物云CEO朱保全悲觀地說道：“前兩年，地產(chǎn)大佬都說物業(yè)是房地產(chǎn)商的未來，結(jié)果今年一出了問題首先把物業(yè)給賣了，所以我現(xiàn)在也不知道物業(yè)是不是未來。”

資本大戲背后的估值泡影

被普遍看好并寄予厚望的物業(yè)，一夕之間在資本的關(guān)口風(fēng)雨飄搖。不少人做出了悲觀的預(yù)測(cè)——物業(yè)公司的存在，難道只是房企的“提款機(jī)”么？

市場(chǎng)的擔(dān)憂不無道理。2021年下半年以來，樓市調(diào)控持續(xù)趨緊，房企在銷售及融資端整體承壓，越來越多的房企將物業(yè)資產(chǎn)擺上出售貨架，“提款機(jī)”的擔(dān)憂似乎又在一步步成為現(xiàn)實(shí)。

事實(shí)上，物業(yè)這門偏僻的業(yè)務(wù)陡然風(fēng)生水起的背后，大都是裹挾了資本規(guī)模擴(kuò)張的狂熱。過去兩年來，不少頭部物企的市值創(chuàng)新高，碧桂園服務(wù)更是長(zhǎng)時(shí)間超過2000億港元市值。

高估值背后的主要邏輯，離不開企業(yè)追求規(guī)模而展開的競(jìng)逐，這導(dǎo)致“跑馬圈地”成為物企市場(chǎng)的主旋律，收并購和股權(quán)合作頻頻發(fā)生。

第三方機(jī)構(gòu)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，在近6個(gè)月的29起收并購中，多達(dá)18起是物業(yè)企業(yè)之間的收并購，占比62%，5起是對(duì)商業(yè)物業(yè)的收購，其余還包括對(duì)保險(xiǎn)、信息技術(shù)、學(xué)校物業(yè)以及增值服務(wù)方面的收并購。

但快速擴(kuò)張的后遺癥也很快顯現(xiàn)。強(qiáng)行整合規(guī)模下，物企的操作難度很高，對(duì)于想通過收并購，實(shí)現(xiàn)規(guī)模迅速增長(zhǎng)的物企來說并不適合。此前就有媒體報(bào)道稱，碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶物業(yè)時(shí)，要求其多數(shù)高管離職大換血。

這引發(fā)了不少人對(duì)于高估值的警惕。郁亮在股東大會(huì)上提出對(duì)高估值的擔(dān)憂：“在一個(gè)更理性的資本市場(chǎng)中，才能給真正優(yōu)秀的企業(yè)一個(gè)適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)。”

但也有人依舊看好資本對(duì)于物業(yè)公司的促進(jìn)作用。研究物業(yè)行業(yè)的分析人員張媛表示：“資本市場(chǎng)的估值泡沫本身是一個(gè)非理性的邏輯，比如物業(yè)公司國(guó)外正常的市盈率是20倍，但在國(guó)內(nèi)就會(huì)超過40倍，本質(zhì)上是一種非理性的追逐。但這個(gè)事情也要分兩面看，比如，資本競(jìng)逐下，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力才會(huì)越來越大，大家都會(huì)被逼著想怎么創(chuàng)新，怎么降低成本，對(duì)于行業(yè)也是一種促進(jìn)?！?/p>

如今，物企的估值已然面臨回調(diào)，物企獲批上市進(jìn)度放緩。比如，已上市的融信服務(wù)是在今年6月第二次遞交招股書后才順利登陸資本市場(chǎng)。而仍在排隊(duì)的企業(yè)中，除新力服務(wù)外，禹洲集團(tuán)旗下的禹佳生活服務(wù)首次遞交的港股IPO申請(qǐng)都在今年先后面臨失效，兩家企業(yè)也都馬上提交了新的資料，繼續(xù)“闖關(guān)”港交所。

資本高光難掩行業(yè)短板

“今天資本市場(chǎng)需要什么？第一是想買未來。第二是想看到一個(gè)清晰的成長(zhǎng)路線?！奔t杉資本全球執(zhí)行合伙人沈南鵬在談到物業(yè)行業(yè)的火熱時(shí)，曾樂觀地表示，物業(yè)行業(yè)是市場(chǎng)容量達(dá)到萬億元的行業(yè)。

但在今天，物業(yè)行業(yè)實(shí)際上面臨的困境，不僅僅是資本退潮下的未來不明晰，更是源自深層次的經(jīng)營(yíng)模式困境——物業(yè)服務(wù)依舊是一門“增量不增收”的業(yè)務(wù)。

即便是近期宣布計(jì)劃上市的萬物云，也沒能徹底擺脫這一盈利困境。今年11月，多次宣稱“不差錢”、不著急分拆物業(yè)公司上市的萬科，也傳來了決定推進(jìn)物業(yè)板塊上市的消息。但這并不意味著萬科物業(yè)就徹底擺脫了成本控制困擾?；赝f科物業(yè)自2015年全面開啟市場(chǎng)化之路以來，其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率長(zhǎng)期維持在17%左右，但營(yíng)業(yè)收入增速整體滯后于營(yíng)業(yè)成本增速。

而在資本競(jìng)逐最火熱的時(shí)候，彩生活、佳兆業(yè)美好等多個(gè)物業(yè)企業(yè)高層幾乎都有提到物業(yè)企業(yè)降本增效的重要性和必要性。即使是物管規(guī)模排名第一的碧桂園服務(wù)，也面臨著營(yíng)收增長(zhǎng)見頂?shù)膯栴}。碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江更是直言，“物業(yè)服務(wù)要尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)，企業(yè)要主動(dòng)探索‘新藍(lán)?！??！?/p>

在物業(yè)從業(yè)人員張陽看來，物企的收入困境很大程度來源于受限的成本空間，“現(xiàn)在人工成本在升，但對(duì)我們來說，很痛苦的地方是收費(fèi)不讓漲?，F(xiàn)階段物業(yè)費(fèi)的價(jià)格有上限，物業(yè)費(fèi)不能超過2塊錢或者3塊錢，這就導(dǎo)致企業(yè)沒有辦法投入大量的成本改善服務(wù)。”

張陽為此提供了一個(gè)相似的對(duì)比思路：和酒店行業(yè)不同，酒店行業(yè)有三星酒店和五星酒店的認(rèn)證差別，大家會(huì)愿意花錢買五星酒店的服務(wù)，但物業(yè)服務(wù)的民生特殊性，決定了它的盈利天花板，企業(yè)不能投入大量的成本提升服務(wù)，而事實(shí)上，物業(yè)和酒店行業(yè)性質(zhì)一樣，在軟性的服務(wù)、無形服務(wù)上差異性很大。

基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)難以提升之下，大量的物企把發(fā)展目標(biāo)瞄準(zhǔn)了增值服務(wù)上，但這卻是另一個(gè)更難啃的硬骨頭。對(duì)于物企而言，增值服務(wù)的開展頗具難度。盡管各家公司都在重金投入增值服務(wù)，但能夠真正形成與業(yè)主之間良性發(fā)展、具備持續(xù)性的公司卻是鳳毛麟角。

據(jù)中指院物業(yè)百強(qiáng)報(bào)告，受制于物業(yè)企業(yè)的第一大支出人工成本的上漲，以及目前智能化投入還未見成效等因素影響，百強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本率在2019年錄得75.98%，較之前僅下降0.46個(gè)百分點(diǎn)。到了2020年，這一數(shù)字還上漲了，據(jù)易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2020年百強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本率超過了82%。

眼下，物業(yè)企業(yè)上市、并購等資本運(yùn)作逐漸放緩背景下，也要求物業(yè)企業(yè)們拿出更多的耐心，做好最基本的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)這條路，也的確依舊漫長(zhǎng)。

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