文｜《財(cái)經(jīng)天下》周刊 陳暢

編輯｜楊潔

在房地產(chǎn)業(yè)“過冬”時，“房產(chǎn)中介第一股”我愛我家接連接到了處罰通知。

11月30日，信用中國官網(wǎng)顯示，我愛我家因?yàn)椤敖?jīng)紀(jì)人員有為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)”，在11月26日被北京市海淀區(qū)房屋管理局取消網(wǎng)上簽約資格，并處以3萬元罰款。

房地產(chǎn)中介公司的收入來源主要就是買房傭金和租房傭金，取消網(wǎng)上簽約資格則無法辦理房屋過戶，對我愛我家來說，無異于意味著其直接“做不成”房屋買賣，因此該消息也迅速引發(fā)了市場關(guān)注。

事后，我愛我家北京公司就此事回應(yīng)稱，涉事經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)列入黑名單，永不錄用，目前公司業(yè)務(wù)處于正常經(jīng)營狀態(tài)；同時公司表示，網(wǎng)簽沒有停止。“確切地說，應(yīng)該指的是處罰之前處于交易過程中的還可以繼續(xù)進(jìn)行；處罰決定出來之后，新的業(yè)務(wù)交易單在整改之前不能進(jìn)行網(wǎng)簽交易了?！敝袊鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長謝逸楓表示。

但這并不是我愛我家近期遇到的唯一麻煩。之前，我愛我家上海公司也因虛假宣傳被市場監(jiān)管局處罰。據(jù)了解，由于我愛我家上海公司員工在安居客網(wǎng)站上以“我愛我家”名義發(fā)布與實(shí)際情況不符的二手房房源廣告，以及發(fā)布未取得售房者委托和未經(jīng)相關(guān)部門房屋核驗(yàn)的房源，虛假宣傳欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，被監(jiān)管部門罰款20萬元。

《財(cái)經(jīng)天下》周刊發(fā)現(xiàn)，2016年-2018年三年間，我愛我家受到了多次相關(guān)行政處罰。

近兩年，房地產(chǎn)中介收費(fèi)亂象被監(jiān)管部門列為整治重點(diǎn)，我愛我家屢遭處罰，也暴露出其在管理方面的短板。而這家昔日的“房產(chǎn)中介第一股”，也早已面臨營收下滑的巨大壓力。“千年老二”我愛我家，也充滿了焦慮。

業(yè)績承壓，公司半年市值蒸發(fā)超50億元

在2020年，我愛我家實(shí)現(xiàn)了營業(yè)總收入96.04億元，同比下降14.34%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.2億元，同比下降了61.32%。

今年10月底，我愛我家發(fā)布了2021年第三季度財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，在今年上半年，公司業(yè)績強(qiáng)勢反彈，但到了第三季度，營收和凈利又出現(xiàn)了下滑，其中三季度營收為28.17億元，同比下滑0.06%；歸母凈利潤為9694.94萬元，同比下滑52.4%。

此外，截至2021年9月30日，我愛我家應(yīng)收賬款規(guī)模達(dá)到14.08億元。

總而言之，我愛我家的業(yè)績并不算漂亮。

我愛我家的主業(yè)為城市居住綜合服務(wù)，具體又分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、房屋資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、加盟業(yè)務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)等。其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)即大眾常說的“中介”業(yè)務(wù)，也是我愛我家的核心“吸金”業(yè)務(wù)，主要指賣出新房、二手房后收取代理費(fèi)，以及通過租房收取傭金。

2021年前三季度，地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策密集出臺，在此影響下，全國房地產(chǎn)尤其是二手房市場迅速降溫。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，第三季度全國二手房市場總交易額同比下降41.6%。就連北京、深圳這樣的一線城市，二手住宅成交量也都經(jīng)歷了月度成交七連跌。

房地產(chǎn)業(yè)的“金九銀十”不再，艱難體現(xiàn)在每一家中介上市公司身上。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)主要上市公司有國創(chuàng)高新、我愛我家、貝殼找房等。其中，國創(chuàng)高新第三季度營收為31.2億元，貝殼找房的營收更是達(dá)到180.96億元，均要高于我愛我家。

在營收規(guī)模上，我愛我家早已被貝殼找房甩出很遠(yuǎn)。貝殼找房在2020年度實(shí)現(xiàn)營收705億元，是我愛我家同期的7.34倍；凈利潤超過27億元，是我愛我家的8.68倍。

在門店和員工數(shù)量上，截至2021年9月30日，我愛我家共有門店4820家，員工總數(shù)約5.3萬人（含加盟）；同期，貝殼找房連接的門店數(shù)量為53946家，連接經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為515486人。

我愛我家還在面臨公司高管的大批離職。據(jù)了解，單是在今年8月-9月就有5名高管離職，包括公司副總裁及首席信息官劉東穎、副總裁盧俊、監(jiān)事會主席張鵬、監(jiān)事劉慧、董事文彬。

這一切也反應(yīng)到了我愛我家的股價(jià)上。截至12月8日，我愛我家的股價(jià)已從年中的高點(diǎn)5.23元跌至3元，跌幅超四成，市值蒸發(fā)超50億元。

在投資者互動平臺上，有投資者更是直接提出：“我愛我家的股價(jià)目前已創(chuàng)下近年來新低，2021年10月26日收盤價(jià)更是直接跌破增發(fā)價(jià)（預(yù)案），作為中小投資者，對公司未來發(fā)展甚是擔(dān)憂?！?/p>

我愛我家董秘則回復(fù)稱，受近期房地產(chǎn)政策調(diào)控及市場認(rèn)知變化的影響，公司股價(jià)與基本面嚴(yán)重背離，未能正確反映公司業(yè)績的穩(wěn)步增長和內(nèi)在價(jià)值。

謝逸楓向《財(cái)經(jīng)天下》周刊分析稱，我愛我家業(yè)績下滑最直接的原因是，其曾經(jīng)強(qiáng)倚仗的二手房買賣業(yè)務(wù)萎縮，同時又缺乏對新房業(yè)務(wù)、金融領(lǐng)域、社區(qū)資源整合方面的布局。

他透露稱，據(jù)其了解，我愛我家的“人才流失非常嚴(yán)重”，很多優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人跳槽，“在房產(chǎn)中介公司里，經(jīng)紀(jì)人是促成交易的關(guān)鍵人物，這樣的情況下自然就很難賣出去房子，收益也就隨之下降?！蓖瑫r，“頻收罰單也說明公司內(nèi)部管理混亂?！?/p>

扶不起的新房業(yè)務(wù)

天下苦“地產(chǎn)中介”久矣。而“推倒中介大山”，似乎是“大勢所趨”。

2021年8月，一枚杭州住保房管局平臺允許“直掛房源、房東直售”的消息，無異于在房產(chǎn)中介行業(yè)中扔下一枚“重磅炸彈”。

無數(shù)用戶看到這個消息，第一反應(yīng)就是，之后房東直售、賣房不再需要中介了，一時間“中介要完”的聲音四起。當(dāng)然，事情的后續(xù)發(fā)展并非如此，因?yàn)榭此坪唵蔚亩址拷灰?，?fù)雜程度超乎想象，產(chǎn)權(quán)交割、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、過戶手續(xù)非個人購房者能夠跑順跑通，專業(yè)中介公司的角色仍舊不可替代，但是，市場對這個行業(yè)的信心卻已大為受挫。

杭州“房東直售”平臺上線后一天時間內(nèi)，房產(chǎn)中介龍頭貝殼找房的股價(jià)暴跌近15%，市值蒸發(fā)220多億元。

對于中介平臺而言，轉(zhuǎn)向新房市場，成為更加“安全”的選擇。

“目前上市中介公司中，新房業(yè)務(wù)做得好的有易居、貝殼和世聯(lián)地產(chǎn)，其中尤其是貝殼的新房業(yè)務(wù)，推出后呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的狀態(tài)?！敝x逸楓稱。

據(jù)了解，貝殼找房的營收主要來自這些部分：存量房交易服務(wù)、新房交易服務(wù)和新興及其他業(yè)務(wù)；簡單來說，就是二手房、新房和家裝等業(yè)務(wù)。

貝殼找房的創(chuàng)始人左暉曾對外表示，開發(fā)商是重要的B端，可見貝殼對新房業(yè)務(wù)的重視。從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，從2017年起，新房業(yè)務(wù)在貝殼營收中的占比逐年提升，到了2020年，其新房業(yè)務(wù)對營收的貢獻(xiàn)已經(jīng)超過存量房交易服務(wù)。同時，貝殼的新房提傭率也從2017年的2.54%一路上揚(yáng)到了2021年前三個季度的2.81%。

業(yè)界認(rèn)為，貝殼找房在推進(jìn)新房業(yè)務(wù)的過程中，它手握大量門店和經(jīng)紀(jì)人，從而掌握了海量的客戶資源，也成為它與房企談判的底氣。截至2021年第二季度，貝殼找房已為全國7000多個項(xiàng)目和240多個開發(fā)商提供服務(wù)。

而對比之下，我愛我家始終難以擺脫靠二手房創(chuàng)收的現(xiàn)狀。2021年上半年，我愛我家總營收61.3億元，其中二手房業(yè)務(wù)收入達(dá)到35.85億元，新房業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入只有10.96億元。據(jù)我愛我家董秘對外披露，二手房經(jīng)紀(jì)是其業(yè)績的“壓艙石”，而其也稱新房業(yè)務(wù)是公司產(chǎn)品線重要組成部分，在總營收中占比通常在15%-20%區(qū)間。

但在謝逸楓看來，我愛我家在開拓新房業(yè)務(wù)方面，是存在一定阻礙因素的，比如公司尚缺乏專業(yè)的新房拓展團(tuán)隊(duì)、營銷團(tuán)隊(duì)，另外公司對新房市場了解也不夠透徹?！耙话汩_發(fā)商也清楚，我愛我家以二手房買賣業(yè)務(wù)為主，對新房業(yè)務(wù)的銷售代理前期策劃、土地融資服務(wù)都還比較‘小白’，所以也更傾向于選擇和市占率更高、更有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)合作?！彼Q。

為了對抗貝殼，我愛我家曾與安居客結(jié)盟。2018年，58同城曾以10.68億元入股我愛我家。2018年，安居客董事會主席姚勁波摞下狠話稱，與58集團(tuán)旗下的58同城、安居客、趕集網(wǎng)的房產(chǎn)業(yè)務(wù)流量相比，鏈家加上貝殼的流量只能達(dá)到其20%。

不過，安居客的盈利模式與傳統(tǒng)房產(chǎn)中介不同，它不是“中間商賺差價(jià)”，而是充當(dāng)“流量平臺”的角色，借助流量向中介公司與經(jīng)紀(jì)人收取服務(wù)費(fèi)，也即是“販賣流量的端口生意”。

謝逸楓認(rèn)為，我愛我家接受58的投資，與安居客站在同一屋檐下，主要是有幾個層面的目的：與安居客進(jìn)行房源信息的數(shù)據(jù)、客戶資源共享；擴(kuò)大市場占有率；人才互通；合作構(gòu)建二手房貸交易或信息平臺，“但這些是否能為我愛我愛帶來實(shí)質(zhì)上的幫助，幫助提升收益利潤，還需要時間來證明”。

2021年4月，面對新房市場這塊大蛋糕，姚勁波在社交媒體稱，“58安居客今年作為挑戰(zhàn)者全面進(jìn)入新房交易領(lǐng)域”。但2020年，安居客的新房交易僅貢獻(xiàn)了2.28億元營收。

我愛我家牽手這名“盟友”，也無法改變它在競爭中漸落下風(fēng)的趨勢。

我愛我家，追不上貝殼？

房產(chǎn)中介江湖中，我愛我家創(chuàng)立早、上市也是最早的。但后來鏈家橫空出世，提出“真房源”理念，又在左暉的帶領(lǐng)下向貝殼找房升級，憑借花10年時間構(gòu)建的樓盤字典和ACN網(wǎng)絡(luò)（Agent Cooperate Network，強(qiáng)調(diào)經(jīng)紀(jì)人以不同角色參與到一筆交易中）兩個殺手锏在行業(yè)內(nèi)掀起水花。

簡單來講，貝殼將千奇百怪的房源“標(biāo)準(zhǔn)化”，大大提高了房產(chǎn)買賣的效率，這對其他房產(chǎn)中介公司漸成壓制態(tài)勢。

這也難免引起其他房產(chǎn)中介的不滿。焦慮的我愛我家，也開始了“追趕”貝殼的旅程。

我愛我家曾經(jīng)加入了58集團(tuán)牽頭組成的“反貝殼聯(lián)盟”，與中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)中國、麥田房產(chǎn)、中環(huán)互聯(lián)等一起向貝殼宣戰(zhàn)。但現(xiàn)在，這個“聯(lián)盟”中成員早已各奔東西，21世紀(jì)不動產(chǎn)與中環(huán)互聯(lián)等倒向了貝殼，麥田房產(chǎn)現(xiàn)在也已經(jīng)歸于字節(jié)跳動旗下。

2020年8月貝殼在紐交所正式掛牌上市。兩年前的2018年5月，為了趕在貝殼前面上市，坐上“房產(chǎn)中介第一股”的頭把交椅，我愛我家通過借殼昆百大曲線在A股上市。

據(jù)了解，為了上市，我愛我家曾在并購重組時簽下業(yè)績對賭協(xié)議，承諾2017年、2018年、2019年底實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益及募集配套資金影響后的合并報(bào)表口徑下歸屬于母公司股東的累積凈利潤，分別不低于人民幣5億元、11億元及18億元。

上市后，2018-2019年，我愛我家均踩線完成對股東的業(yè)績對賭承諾。在這個過程中，我愛我家頻繁發(fā)起又頻繁失敗的并購案，加速“跑馬圈地”，也被認(rèn)為與其急著完成上市承諾不無關(guān)系。

2018年12月，我愛我家宣布擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式購買房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺中環(huán)互聯(lián)100%股權(quán)。中環(huán)互聯(lián)的業(yè)務(wù)范圍主要覆蓋國內(nèi)二線城市，截至2018年10月末，其加盟門店超過2400家。當(dāng)時我愛我家的門店總數(shù)逾3200家，鏈家為8000家。我愛我家本來預(yù)計(jì)，資產(chǎn)重組完成后，其市占率及門店數(shù)量將差不多“翻一番”。

但雙方未能就發(fā)行股份等核心交易條款達(dá)成一致意見，最終在2019年這項(xiàng)合作“夭折”。我愛我家想借此追趕鏈家的愿望也落空了。我愛我家集團(tuán)前副總裁胡景暉當(dāng)時在接受媒體采訪時表示，行業(yè)內(nèi)像中環(huán)互聯(lián)這樣規(guī)模的收購標(biāo)的“基本上沒有了”，這次收購的失敗，使得我愛我家想通過收并購跑通加盟模式、加速擴(kuò)張門店的想法“變得越來越不現(xiàn)實(shí)”。

2020年，我愛我家董事長兼總裁謝勇宣布，公司“將采取加盟合伙以及平臺化方式開展快速擴(kuò)張，并占領(lǐng)市場”。我愛我家開啟平臺化戰(zhàn)略，準(zhǔn)備打造成為“入口級多元一體化居住平臺運(yùn)營商”，同時也計(jì)劃構(gòu)建開放的數(shù)據(jù)資源平臺。

這一路徑和貝殼是基本類似的。我愛我家也開啟了新的一輪和貝殼的正面對戰(zhàn)。

但是，在做平臺上，目前我愛我家在規(guī)模、服務(wù)及品牌認(rèn)知度上與貝殼相比仍稍顯遜色。

一位購房者告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊：“樓源真實(shí)性、VR看房體驗(yàn)，我認(rèn)為是貝殼找房最大的壁壘，體現(xiàn)實(shí)質(zhì)作用上，貝殼找房總可以有準(zhǔn)確和足夠豐富的房屋信息供我們選擇，里面的中介也提供專業(yè)的咨詢服務(wù)。總體來講，從我的感受上，單單在售前這一個環(huán)節(jié)上，貝殼就贏了我愛我家不知多少倍?！?/p>

謝逸楓則認(rèn)為，我愛我家要想向貝殼找房靠攏，需要做的努力太多了。“首先業(yè)務(wù)要有所創(chuàng)新，比如轉(zhuǎn)向新房、金融、社區(qū)、長租領(lǐng)域等，提升盈利能力和市場份額；另外加強(qiáng)經(jīng)營管理也是重要一環(huán)，公司需要做優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人才的儲備。”

然而，為了提高估值、講起新故事的我愛我家，在估值上，仍舊和貝殼之間相差了不小的差距。截至12月8日，貝殼的市值為237.23億美元（約合1506億元人民幣），而我愛我家市值為70.67億元。

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