撰文/ 《財(cái)經(jīng)天下》周刊作者 李逗

編輯/ 董雨晴

“我們真的運(yùn)氣不錯(cuò)。”

2020年佳兆業(yè)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成笑得很開(kāi)心。在談到深圳建設(shè)先行示范區(qū)時(shí)，一向嚴(yán)肅的郭英成，難得喜笑顏開(kāi)。去年8月，郭英成與任正非、馬化騰、馬明哲、王傳福、許家印等人，被評(píng)為“深圳特區(qū)40周年最受尊敬40位企業(yè)家”。但沒(méi)人想到，僅僅1年之后，“運(yùn)氣很不錯(cuò)”的郭英成，還要再為“活下去”繼續(xù)發(fā)愁。

（圖/視覺(jué)中國(guó)，佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成）

2021年11月初，身在中國(guó)香港中環(huán)四季酒店的郭英成，日子已經(jīng)開(kāi)始不順心。先是佳兆業(yè)被債券機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，而后又遇到數(shù)百位投資者的理財(cái)兌付，股債雙殺等，一系列經(jīng)營(yíng)下滑的信號(hào)，讓佳兆業(yè)陷入輿論的水深火熱中。

2014年，佳兆業(yè)集團(tuán)曾有過(guò)同樣的危機(jī)，并由此停牌3年，2017年才重歸資本市場(chǎng)，因此有了“不死鳥(niǎo)”之稱(chēng)。如今，隨著理財(cái)產(chǎn)品的兌付危機(jī)，佳兆業(yè)又重新來(lái)到了命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這一次又到了佳兆業(yè)展現(xiàn)“運(yùn)氣”的時(shí)刻。

11月24日，佳兆業(yè)集團(tuán)在港交所公告稱(chēng)，已就本金額約10.97億元理財(cái)產(chǎn)品實(shí)施償還措施，公司申請(qǐng)于11月25日恢復(fù)交易。

11月25日早間約9點(diǎn)，佳兆業(yè)再度發(fā)布公告，表示向其發(fā)行的2021年到期的年息6.5%優(yōu)先票據(jù)的合資格持有人提出交換要約及同意征求，也就是說(shuō)對(duì)下月到期的美元票據(jù)提前采取了行動(dòng)。

消息發(fā)布后不到半小時(shí)，佳兆業(yè)集團(tuán)股票復(fù)牌，股價(jià)應(yīng)聲而漲，漲幅一度逾20%。

盡管困局重重，但郭英成或許是屬于不服輸那派的，他明確表態(tài)稱(chēng)“不躺平”，主動(dòng)解困的郭英成這一次能讓佳兆業(yè)松上一口氣嗎？

理財(cái)兌付“危機(jī)”

今年以來(lái)，房企暴雷聲不斷，繼恒大、新力相繼暴雷后，10月初花樣年的“躺平違約”，又讓美元債市場(chǎng)神經(jīng)變得異常敏感。而高度依賴(lài)美元債的佳兆業(yè)，成了第一批中槍者，但它的行動(dòng)也快。

在“理財(cái)危機(jī)”爆發(fā)20天后，佳兆業(yè)公布了最終的理財(cái)兌付方案。

11月22日晚間，佳兆業(yè)發(fā)布了一則關(guān)于《錦恒財(cái)富產(chǎn)品兌付方案》公告，披露了理財(cái)產(chǎn)品的最終兌付結(jié)果。根據(jù)最新的方案顯示，佳兆業(yè)對(duì)投資人采用分期兌付的方式，陸續(xù)兌付本金及利息；針對(duì)投資人到期的本金，到期當(dāng)月兌付10%，此后每3個(gè)月兌付10%。

20天前，這則3億元的理財(cái)兌付危機(jī)，一度讓潮汕房企佳兆業(yè)陷入資金流動(dòng)性困局中。11日4日上午8點(diǎn)，佳兆業(yè)在深圳的辦公地——深圳嘉里中心，聚集了近500位投資者。他們是來(lái)尋求理財(cái)產(chǎn)品的兌付方案的，涉及理財(cái)金額達(dá)約127億元。

投資者聚集的起因其實(shí)也很簡(jiǎn)單，是這筆3億元的理財(cái)逾期引發(fā)了連鎖反應(yīng)。該理財(cái)產(chǎn)品由錦恒財(cái)富發(fā)行，底層資產(chǎn)為佳兆業(yè)項(xiàng)目，且由佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保，原應(yīng)在10月底兌付，但截至到期日，投資者沒(méi)有收到兌付本金和利息。

焦慮的投資者們這才來(lái)到了佳兆業(yè)辦公大樓，把辦公室圍了個(gè)水泄不通，他們要求管理層給出兌付方案，解答資金質(zhì)疑。當(dāng)天下午，佳兆業(yè)行政總裁麥帆等一眾高管緊急召開(kāi)投資者會(huì)議，忙不迭地安撫投資者。

溝通會(huì)上，麥帆誠(chéng)懇地交代了理財(cái)兌付受困的前因后果，他表示，截至10月下旬，佳兆業(yè)賬上仍有241億元現(xiàn)金，但為受限資金；還有超120億元在途資金，為售房尾款。資金到賬后需要流入銀行監(jiān)管部，確保銀行能還本付息和保交樓。因此，佳兆業(yè)認(rèn)為自己只是流動(dòng)性出現(xiàn)了一些問(wèn)題，屬于“階段性的難以為繼”，不是資不抵債。

而對(duì)于這次3億元的兌付難題，麥帆在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)解釋道，10月29日，佳兆業(yè)位于深圳坪山的燕瀾和鳴項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售回籠了約12億元，原計(jì)劃用這筆預(yù)售款兌付到期的理財(cái)產(chǎn)品，“但（這筆錢(qián)）一進(jìn)入銀行監(jiān)管賬戶(hù)即刻被凍結(jié)”。

沒(méi)成想，這次理財(cái)逾期事件愈演愈烈，久居中國(guó)香港、“人在醫(yī)院”的郭英成聞風(fēng)而來(lái)。他急忙電話(huà)連線(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)投資人說(shuō)道，“給佳兆業(yè)時(shí)間，有能力和辦法償還。”而在投資者不斷要求有詳細(xì)安排后，郭英成回答將在下午給出方案。

如今，隨著佳兆業(yè)兌付方案的正式出爐，投資者的焦慮也隨之得到緩解。佳兆業(yè)表示，“理解并已與部分投資人代表溝通，將視資金籌集情況并按有利于投資人的原則逐步優(yōu)化兌付方案，包括安排提前兌付。目前10月、11月到期的產(chǎn)品，第一期兌付11月22日已經(jīng)到賬?！?/p>

爛尾樓之王的發(fā)家史

盡管公布了兌付方案，但對(duì)于郭英成而言，危機(jī)還沒(méi)有完全度過(guò)。理財(cái)產(chǎn)品引發(fā)的一系列資金流動(dòng)性困境，仍在等待解決。

這并不是郭英成人生中的第一個(gè)“至暗時(shí)刻”。潮汕大佬郭英成的人生，經(jīng)歷過(guò)不少大起大落。

1999年，郭英成、郭英智、郭俊偉三兄弟一手創(chuàng)辦佳兆業(yè)。從公開(kāi)報(bào)道來(lái)看，很少有人知道郭氏三兄弟是如何發(fā)跡的，僅從郭英成接受媒體報(bào)道時(shí)說(shuō)過(guò)：“在未搞房地產(chǎn)生意之前，我們?cè)诔鄙且粠ё鲑Q(mào)易及工業(yè)生意，因?yàn)橐?jiàn)同鄉(xiāng)搞房地產(chǎn)生意有聲有色，所以自己也參與其中?！?/p>

1999年，郭英成拿下的第一個(gè)項(xiàng)目“桂芳園”，讓佳兆業(yè)一炮而紅。這個(gè)項(xiàng)目原本只是一個(gè)位置偏遠(yuǎn)、人煙稀少的爛尾樓，但郭氏三兄弟卻將其打造成了布吉第一個(gè)大型社區(qū)，一時(shí)間市場(chǎng)反響嘩然。自此之后，郭英成將“桂芳園”的成功經(jīng)驗(yàn)，復(fù)制到了深圳、廣州等地的大型爛尾，走出了一個(gè)城市更新的道路，有了“舊改之王”的美譽(yù)。

舊改項(xiàng)目，讓佳兆業(yè)坐上了時(shí)代發(fā)展的快車(chē)，短短11年就晉升到規(guī)模房企百億俱樂(lè)部。但也引發(fā)了另一個(gè)隱患：政商關(guān)系過(guò)于密切，致使郭英成墜入貪腐風(fēng)波。

2014年，因卷入貪腐案件，郭英成一度傳言被扣押，佳兆業(yè)深圳預(yù)售的眾多樓盤(pán)房源被鎖，現(xiàn)金流迅速枯竭導(dǎo)致債券違約，隨即陷入困境。那一年，佳兆業(yè)債務(wù)高達(dá)650億元，一年內(nèi)到期的債務(wù)高達(dá)300億元。

為緩解市場(chǎng)疑慮，郭英成家族甚至宣布退出佳兆業(yè)董事會(huì)，還曾計(jì)劃把資產(chǎn)賣(mài)給融創(chuàng)，離成功賣(mài)身只有一步之遙。后來(lái)，在老鄉(xiāng)生命人壽的馳援下，佳兆業(yè)資金得到補(bǔ)充，被鎖房源逐漸解鎖，得以轉(zhuǎn)危為安，也順勢(shì)搭上了樓市上行期的順風(fēng)車(chē)。

風(fēng)雨飄搖7年后，如今，佳兆業(yè)再遇兌付危機(jī)。而與上一次的危機(jī)不同，佳兆業(yè)此次的債務(wù)問(wèn)題引爆得十分突然。今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，佳兆業(yè)管理層才高調(diào)公布，佳兆業(yè)成功從“黃檔”降至“綠檔”，賬上現(xiàn)金近500億元。但隨著10月份，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)房企評(píng)級(jí)，佳兆業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)也被引爆。

10月27日，惠譽(yù)下調(diào)佳兆業(yè)長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)（IDR），由“B”下調(diào)至“CCC+”，高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)和公司發(fā)行美元高級(jí)票據(jù)的評(píng)級(jí)由“B”下調(diào)至“CCC+”；10月28日，標(biāo)普將佳兆業(yè)長(zhǎng)期發(fā)行人信貸評(píng)級(jí)由B調(diào)低至CCC+級(jí)，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。

11月4日，地產(chǎn)企業(yè)遭遇股債雙殺，佳兆業(yè)12月7日到期美元債每1美元面值跌15美分至47美分，股價(jià)更是大跌15%。

資產(chǎn)還有余糧

兌付方案公布后，等待郭英成的另一個(gè)更大難題在于，即將到期的美元債償付問(wèn)題。

一直以來(lái)，借新還舊都是房企們維持債務(wù)平衡的主要模式，但隨著機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)級(jí)的不斷下調(diào)，佳兆業(yè)想要再次借助美元債融資，變得異常困難。

而受部分房企美元債違約影響，資本市場(chǎng)對(duì)房企的信心迅速摧毀，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪更是在四周內(nèi)，密集下調(diào)了32家房企評(píng)級(jí)，堪稱(chēng)史上之最，讓房企們的美元債再融資之路幾近封堵。

作為美元債大戶(hù)的佳兆業(yè)，成為首當(dāng)其沖的“受害者”。今年上半年，佳兆業(yè)境外債發(fā)行所得款項(xiàng)達(dá)到163.38億元，達(dá)到了去年全年的80%左右。Wind數(shù)據(jù)顯示，目前有三家地產(chǎn)企業(yè)的存量美元債規(guī)模超過(guò)百億美元，分別為恒大、佳兆業(yè)集團(tuán)以及碧桂園，其中佳兆業(yè)集團(tuán)以122億美元位居第二。

美元債融資艱難下，如何緩解當(dāng)前的資金困境？郭英成的辦法是“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”，努力變現(xiàn)手中優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，緩解流動(dòng)性緊張的局面。

“資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、資產(chǎn)處置我們都非常贊成，佳兆業(yè)的資產(chǎn)大部分布局在深圳和大灣區(qū)，質(zhì)量?jī)?yōu)良?！惫⒊烧f(shuō)道，希望投資人相信該公司有能力、有責(zé)任解決問(wèn)題。

11月8日深夜，佳兆業(yè)發(fā)出聲明，稱(chēng)“正加快優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置，回籠資金兌付財(cái)富產(chǎn)品”。聲明中還給出了4個(gè)解決措施：更合理的理財(cái)兌付方案、賣(mài)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、抵押資產(chǎn)和加快銷(xiāo)售回款。

好在佳兆業(yè)賬面上的資產(chǎn)質(zhì)量并不差。就在佳兆業(yè)暴雷的第二天，便有市場(chǎng)消息傳出，華潤(rùn)置地等國(guó)企正洽談介入佳兆業(yè)部分深圳舊改項(xiàng)目。不過(guò)，華潤(rùn)方面很快否認(rèn)了這則傳聞。

而根據(jù)市場(chǎng)信息，佳兆業(yè)原定出售的18個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)擴(kuò)大至25個(gè)，保守估計(jì)總價(jià)值將達(dá)到1000億元以上?！肮驹谏钲谟?5個(gè)舊改項(xiàng)目，總貨值約為6000億元?！奔颜讟I(yè)管理層表示。

轉(zhuǎn)讓舊改項(xiàng)目，被佳兆業(yè)視作此次度過(guò)危機(jī)的一大底牌。與此同時(shí)，佳兆業(yè)也在通過(guò)出售資產(chǎn)、降價(jià)促銷(xiāo)、抵押資產(chǎn)等方式，力求度過(guò)危機(jī)。早在2021年10月3日，佳兆業(yè)通過(guò)抵押旗下物業(yè)公司佳兆業(yè)美好67.18%股權(quán)，進(jìn)行融資。另?yè)?jù)媒體報(bào)道稱(chēng)，佳兆業(yè)在為中國(guó)香港兩處住宅地塊尋找買(mǎi)家。

出售舊改、多元化業(yè)務(wù)等，是郭英成應(yīng)對(duì)當(dāng)前資金困境最便捷的方式。但面對(duì)下行的市場(chǎng)環(huán)境，郭英成能否再次絕處逢生，他的運(yùn)氣還會(huì)不會(huì)繼續(xù)好下去，答案還要再等一等。

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