10月21日晚間，珠海萬達商管向香港聯(lián)交所遞交了招股書，擬面向全球發(fā)行股份，募集資金用于投資、收購、擴大在管物業(yè)面積，改造場景、硬件，戰(zhàn)略投資等。

相較于此前A股6年漫長等待卻無功而返，此次返港上市看起來順利許多。自8月20日香港證監(jiān)會首次接收上市材料，到珠海萬達商管遞交招股書，僅用了2個月時間。

連續(xù)三年保持收入增長

招股書透露，珠海萬達商管是中國目前最大的商業(yè)運營服務(wù)提供商，主要業(yè)務(wù)是為商業(yè)廣場提供運營服務(wù)，包括商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)，及增值服務(wù)。截至2021年6月30日，公司管理全國204個城市380座萬達廣場，在管商業(yè)廣場建筑面積共5420萬平方米，平均出租率為98.8%。另外，該公司還有162個儲備項目， 包括133個獨立第三方項目；1年總客流量達到46.07億人次。

根據(jù)弗若斯特沙利文統(tǒng)計資料，截至去年末，珠海萬達商管在管建筑面積排名世界第一，超過中國第二名至第十名的總和；儲備項目建筑面積及管理的獨立第三方商業(yè)廣場數(shù)量皆排名中國第一。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海萬達商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元；核心溢利17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元，連續(xù)三年收入保持穩(wěn)步增長。

招股書顯示，收入增長是由于業(yè)務(wù)擴張，即在管商業(yè)廣場及在管建筑面積增加所推動。其在管建筑面積由2018年末的41.5百萬平方米穩(wěn)步增加至2021年6月底的54.2百萬平方米。

對于收入來源，珠海萬達商管表示，公司的大部份收入由母公司集團項目所產(chǎn)生。

截至2021年6月30日，珠海萬達商管的在管商業(yè)廣場中，來自母公司提供的商業(yè)廣場數(shù)量274個，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量72.1%，來自獨立第三方商業(yè)廣場數(shù)量達106個，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量的27.9%。

招股書顯示，2018至2021年6月底，來自母公司的項目收入分別為89.43億元、人民幣96.40億元、116.76億元和71.67億元，各占同期商業(yè)運營服務(wù)收入比為81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。

值得一提的是，三年間萬達商管的資產(chǎn)負債率都保持在80%以上。其中，2020年資產(chǎn)負債率上升為95.8%。對此，萬達商管給出的理由是“在2020年分派股息人民幣5,178.2百萬元”。而今年上半年資產(chǎn)負債率下降為80.4%，原因有三點：

1、珠海萬贏增資人民幣2,174.3百萬元；

2、因委托管理模式下的運營管理服務(wù)變現(xiàn)，導(dǎo)致貿(mào)易應(yīng)收款項及應(yīng)收票據(jù)增加；

3、因調(diào)整運營模式，導(dǎo)致貿(mào)易應(yīng)付款項減少。

數(shù)據(jù)顯示，2018年到2021年上半年，珠海萬達商管資產(chǎn)回報率分別為9.6%、4.5%、2.8%和3.9%。對于去年投資回報率下降，珠海萬達商管認為是投資物業(yè)的租賃增加導(dǎo)致總資產(chǎn)增加所致。

引入珠海國資加速上市

此次赴港上市以前，萬達商管已從港股退市5年，并經(jīng)歷了6年A股IPO的漫長“排隊之旅”。

公開資料顯示，萬達商業(yè)成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，2014年12月萬達商業(yè)在香港聯(lián)交所上市，2016年9月萬達商業(yè)從港交所退市。2015年9月萬達商業(yè)申請在A股上市。

然而在經(jīng)歷6年排隊之后，今年3月24日大連萬達商業(yè)突然撤回在A股的IPO申請，同時宣布，將對公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進行重組，以盡快實現(xiàn)境內(nèi)外上市。

時隔僅5天后，萬達商管集團與珠海市政府簽署協(xié)議，珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達輕資產(chǎn)商管公司，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴。至此，萬達輕資產(chǎn)上市的主體正式浮出水面。

據(jù)悉，此次重組將萬達商管集團整體注入珠海萬達商管，而大連萬達商管則掌握珠海萬達的實際控制權(quán)。萬達輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，全面負責(zé)已開業(yè)的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發(fā)展的所有萬達廣場的運營管理。

目前，珠海萬達商管注冊資本達到72.47億元，由大連萬達商業(yè)、珠海萬贏、銀川萬達分別直接持股69.99%、8.83%、0.01%，其余投資者持股21.17%。

值得注意的是，大連萬達商業(yè)與珠海萬贏簽有利潤保證協(xié)議，保證珠海萬達商管2021年-2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補償投資者。

隨著珠海萬達商管上市的火速推進，各種資產(chǎn)重整也在萬達體系內(nèi)馬不停蹄地進行著。

招股書顯示，今年3-10月期間，萬達商管曾將29家附屬公司的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大連萬達商業(yè)。包括廣州新塘萬達廣場、上海崇明萬達廣場、武漢東西湖萬達廣場、南京萬達茂樂園在內(nèi)的29家商管公司，陸續(xù)被剝離出“珠海萬達商管”上市體系。據(jù)悉，上述29個項目公司，均持有重資產(chǎn)項目的大部分股權(quán)。

此番剝離重資產(chǎn)，不僅“提純”了珠海萬達商管的輕資產(chǎn)項目，也大幅提升了公司資產(chǎn)回報率及毛利率。截至2021年6月底，珠海萬達商管資產(chǎn)回報率為3.9%，毛利率為42.4%，較去年末分別提升了1.1個百分點和6.5個百分點。

同時進行的還有萬達內(nèi)部的人事變動。8月2日，萬達商業(yè)發(fā)布人事變動公告，肖廣瑞辭去公司總裁職務(wù)，齊界取而代之。珠海萬達商管成立后，齊界任董事長，肖廣瑞任總經(jīng)理兼董事。

根據(jù)《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》，發(fā)行人的總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)負責(zé)人和董事會秘書等高級管理人員不得在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業(yè)中擔任除董事、監(jiān)事以外的其他職務(wù)，不得在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業(yè)領(lǐng)薪。由此可見，萬達的這項人事變動實則是為掃清上市路上的制度障礙。

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略助攻萬達轉(zhuǎn)型

2016下半年起，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資遭遇全面監(jiān)管，這意味著，過去靠借債發(fā)展的模式行不通了。

截至2017年底，萬達商管的資產(chǎn)總額為6891.05億元，負債總額為4462.53億元。2017年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入1355.67億元，增長4.40%；實現(xiàn)凈利潤200億元，下降34.04%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為255.84億元，下降32.63%。

在這種情況下，萬達也不得不走上“去杠桿、降負債”的的道路。

2017年初，萬達宣布實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。為了推動這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，王健林先是割肉將萬達商業(yè)地產(chǎn)的77個酒店項目以199億的價格出售給富力地產(chǎn)，再以近440億元價格將13個文旅酒店項目91%股權(quán)賣給了融創(chuàng)，合計金額為637.50億元，被稱為世紀交易。

一番大甩賣讓萬達順利“瘦身”。截至2019年末，萬達商管負債總額降至2979.07，到2021年6月底，降至2721.45。

隨后，騰訊等戰(zhàn)略投資者的加入為萬達輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了更大的想象空間。2018年初，萬達商業(yè)同時與騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)4方簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議。4家戰(zhàn)投擬投資約340億元收購萬達商業(yè)約14%股份，萬達商業(yè)將更名為萬達商管集團，1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐漸成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)，各方將推動萬達商管集團盡快上市。

2020年萬達商管對外宣布，自2021年開始不再發(fā)展重資產(chǎn)，每年簽約“輕資產(chǎn)”的萬達廣場將不低于60個。截至2020年底，在建的142個萬達廣場中，輕資產(chǎn)部分占比超過80%，2021年計劃簽約70座輕資產(chǎn)萬達廣場。

招股書顯示，珠海萬達商管主要采取委托管理模式和租賃運營模式管理萬達廣場。截至2021年6月底，兩類模式所獲收入分別占到總收入的62.5%和37.5%。

參考港股上市公司的表現(xiàn)，輕資產(chǎn)的物管公司似乎更受資本市場青睞。以碧桂園為例，傳統(tǒng)地產(chǎn)公司碧桂園市盈率為4.12倍，而物管公司碧桂園服務(wù)市盈率高達50倍。

此前市場消息指出，萬達商管在赴港上市前獲得由太盟投資集團(PAG)領(lǐng)投的28億美元的Pre-IPO融資，碧桂園創(chuàng)投、騰訊、中信資本以及螞蟻集團均有參與。若消息屬實，有望成為中國今年最大規(guī)模的上市前融資之一。

因此有分析人士預(yù)計，對標目前的上市商管公司寶龍商業(yè)、華潤萬象生活，珠海萬達商管的市值或超4700億港元，保守的估值亦超過2000億港元。若順利上市，將摘走華潤萬象生活“募資王”的頭銜。

“利用輕資產(chǎn)模式謀求港股上市，以萬達的行業(yè)地位、公司體量及成長性，應(yīng)該會獲得較高的估值，至少不會遜于近期上市的那些物管公司?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示。

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