文|AI財(cái)經(jīng)社 田晏林

編|董雨晴

10月14日，一份疑似中梁地產(chǎn)集團(tuán)下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展山東區(qū)域集團(tuán)投資條線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)輪崗?fù)ㄖ吩诰W(wǎng)絡(luò)流傳。文件顯示，2021年10月至12月，為助力營(yíng)銷(xiāo)，提升投前投后閉合能力和投資人員對(duì)一線(xiàn)的認(rèn)知，開(kāi)展山東區(qū)域集團(tuán)投資條線(xiàn)人員營(yíng)銷(xiāo)輪崗，輪崗方案由各區(qū)域公司自行安排。

隨后，AI財(cái)經(jīng)社向中梁內(nèi)部人士證實(shí)了該文件的真實(shí)性。在內(nèi)部的動(dòng)員大會(huì)上，中梁告訴員工要“過(guò)緊日子苦日子”，未來(lái)3-6個(gè)月，投發(fā)條線(xiàn)人員要無(wú)條件服從工作分配，助力營(yíng)銷(xiāo)和融資，對(duì)不服從調(diào)配安排的，“該淘汰淘汰”?？偠灾訌?qiáng)營(yíng)銷(xiāo)、生產(chǎn)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，加強(qiáng)一線(xiàn)作戰(zhàn)人員的儲(chǔ)備是當(dāng)務(wù)之急。

此番操作在中梁內(nèi)部人士看來(lái)，有變相裁員的嫌疑，“現(xiàn)在每個(gè)月地產(chǎn)公司的小動(dòng)作不斷，而山東大區(qū)只是個(gè)開(kāi)始。我們都是人人自危的狀態(tài)?！?/p>

不過(guò)，中梁方面回應(yīng)媒體稱(chēng)，這只是輪崗，不是裁員。據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)援引知情人士說(shuō)法：“投資拿地各家房企都在縮減，但不代表要裁撤投發(fā)部門(mén)。恰好這時(shí)候營(yíng)銷(xiāo)也缺人，投發(fā)去支持營(yíng)銷(xiāo)，反倒能多學(xué)一些營(yíng)銷(xiāo)，多助力融資和交付。等市場(chǎng)好的時(shí)候，再回投資崗位。投發(fā)拿地得懂營(yíng)銷(xiāo)和融資，會(huì)更加全面?！?/p>

無(wú)論輪崗的真實(shí)目的為何，此舉也暴露出中梁地產(chǎn)此刻經(jīng)營(yíng)的隱憂(yōu)。一位曾在中梁做過(guò)戰(zhàn)略投資的人員告訴AI財(cái)經(jīng)社，從去年到現(xiàn)在董事長(zhǎng)楊劍搞了無(wú)數(shù)個(gè)新項(xiàng)目，光組織架構(gòu)就調(diào)整了七八次?！拔沂怯X(jué)得看不到前景才離職的?！?/p>

上半年，楊劍“動(dòng)刀”頻繁，不僅把中梁中部、北方、山東三個(gè)大區(qū)的一把手全部更換，就連地產(chǎn)集團(tuán)的執(zhí)行總裁李和栗也提出離職。

在業(yè)內(nèi)一直有“小碧桂園”之稱(chēng)的中梁地產(chǎn)，發(fā)跡于溫州，只用了短短三年時(shí)間，就將銷(xiāo)售額從百億突破到千億，成為地產(chǎn)行業(yè)的一匹黑馬，成功躋身中國(guó)地產(chǎn)TOP20。

中梁的特色就是追求“快進(jìn)快出、小步快跑、低開(kāi)高走”，奉行“456”模式，即拿地后4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，5個(gè)月現(xiàn)金流回正，6個(gè)月再投資。最極致的一次，是溫州瑞安中梁首府項(xiàng)目，用了3.6個(gè)月開(kāi)盤(pán)，3.8個(gè)月現(xiàn)金流回正，4.7個(gè)月即實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款再投資。發(fā)展速度比善用高周轉(zhuǎn)的碧桂園是有過(guò)之而無(wú)不及。中梁創(chuàng)始人楊劍曾把高增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)歸因于“抓住三四線(xiàn)棚改的歷史機(jī)遇和獨(dú)創(chuàng)的地產(chǎn)阿米巴模式”。

但事實(shí)上，中梁能快速擴(kuò)張主要依賴(lài)其豐富的融資渠道。據(jù)了解，信托、私募債、供應(yīng)鏈金融、ABS、資管計(jì)劃等非銀金融都是中梁的資金來(lái)源。從2017年開(kāi)始中梁就在籌備上市，直到2019年才成功赴港完成IPO募資，據(jù)悉這筆錢(qián)的主要用途是償還信托貸款。不過(guò)，在當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道縮緊之際，中梁的日子也是一天比一天難過(guò)。

近日，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)了前三季度房企發(fā)債情況，在境外方面，第三季度境外債券融資平均票面利率為8.06%，與2020年同期基本持平，較2021年第二季度上升144個(gè)基點(diǎn)。境外債市悲觀(guān)情緒高于境內(nèi)，發(fā)債規(guī)模收縮的同時(shí)，票面利率不斷抬升。以9月為例，17筆境外債券中，7筆票面利率處于10%以上的高利率，其中涉及的房企就有中梁控股。

在剛剛離職的員工看來(lái)，幾番人事和組織架構(gòu)的調(diào)整，沒(méi)有發(fā)揮很好的效果，在高位的融資成本下，中梁目前只能通過(guò)加速銷(xiāo)售，促進(jìn)回款來(lái)緩解債務(wù)壓力。今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中梁高層表示“下半年還有明年，公司會(huì)做大量的減債務(wù)和穩(wěn)債務(wù)的工作”。

關(guān)鍵詞： 淘汰 控股 安排 不服從